城市有机更新调研报告

城市有机更新调研报告

什么是城镇老旧小区？未见有明确的定义。“老”是可以用年限来量化的，而“旧”却难以划定量化标准。但又似乎已约定成俗，不言自明。那是一片处于现代化高楼大厦环绕的形如山间盆地的多层建筑区，它们建成年代久远，平面布局紧窄，房屋多为砖混结构，墙皮剥落污秽，生活基础设施简陋，排水沟管破损渗漏，強弱电线如网牵挂，违章建筑形态百出，空坪隙地种菜种瓜，道路坑洼，绿化凋零，车进无停地，人进无卫门，……。这些居住条件与居住环境欠佳的老旧小区如今居住的主要是原商业和厂矿企业的职工及家属，也是一些低收入人群。

对老旧小区进行提质改造，是党和国家正在大力推进的重大民生工程。中央政治局会议、中央经济工作会议、总理《政府工作报告》，都将其作为重大工作任务予以布置。其中，李克强总理在2019年《政府工作报告》中指出：“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服

务设施”。2020年，总理再次在《政府工作报告》中明确提出了今年的改造目标，要“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”。在国家的促推下，各部委各省市积极行动起来，纷纷出台相关政策支持、层层制定所辖区域的“社区提质提档三年行动规划”。

老旧小区是城市肌体不可分割的一部分，老旧小区的改造就是城市的更新改造。如何改造？x省委常委、市委书记x在出席x市“社区提质提档三年行动”总结暨城市有机更新工作推进会时强调，要深入贯彻落实习近平总书记关于城市工作的系列重要指示精神，站在对历史负责、对人民负责的高度，全力推进城市有机更新工作，坚持全市“一盘棋”，加大工作统筹力度，要以实干善为的担当抓城市有机更新，讲好x有机更新的精彩故事。城市有机更新，“有机”何在？本文以x市老旧小区改造为例，浅析城市更新“有机”之道。

一、顺应民心，消除孤岛效应。

我国城市通过大刀阔斧、大拆大迁、大手笔的扩张建设之后，整体结构己趋平稳平衡。老旧小区地处背街小巷，是城市大兴建设的边缘地带，更是房地产开发商眼中不能为资本创造最大利润的残余地段。它们是隐于高楼大厦背后的城市孤岛，在老百姓眼里，这是城市更新被遗忘的角落，但它却是城市不可分割的部分。

基于当年建设时的社会经济条件，这些老旧小区建设标准不高，基础设施简陋缺失、功能不全。经过几十年的风雨侵蚀，人居环境更加脏乱差，已严重影响居民的基本生活，群众改造意愿十分强烈。

老旧小区改造，一头牵着居民的幸福，一头牵着城市的发展。但重头在顺应民意，改善民生。改造目标是努力完善老旧小区的配套设施、提升服务水平、改善居住环境，让老百姓生活得更方便、更舒心、更安心、更具幸福感，从而消除孤岛心理，同享城市发展成果。所以本次小区改造，彻底改变以前事先保密，然后自上而下下达任务的方式。坚持“群众事、群众办”的理念，建立问题共找、方案共定、资金共筹、改造共管、效果共评、成果共享的工作机制。以社区为主，与政府委派的中介机构成立调查组，走家串户，深入调查，广泛征求居民意见。

以本次x改造试点小区为例，调查组深入x小区、x小区、x小区、x小区、x小区、x小区六个老旧小区，对89栋3551户居民进行了入戸政策宣讲，同时向其中五个小区发出调查问卷2565份，收回有效问卷2334份，占90.99％。查清了小区住宅始建年代与小区现状，掌握了居民改造诉求。改造方案也将全部公示，继续征求意见，并争取能改尽改、尽力而为、量力而行。由于动机纯正，方式公开透明，小区居民深感“孤岛”不孤，从

而积极配合，大力支持，为后续改造方案的制定与实施打下了坚实的群众基础，同时也更体现了政府的责任担当。

二、小区基础设施提质，大力提升市政资源利用率

改革开放四十多年来，x城的更新改造一直进行时。通过对市区的重新设计规划，x老城区从河东跨过湘江直扑河西，已拓展出与x、x、x、x、x五区老城同等面积的湘江新区，城南城北均衡发展。一条芙蓉大道贯通南北，成为全国比长安街更长的市政大道。无数的市政主次支路以及已建与即将建成的7条地铁基本构成大小井字型纵横交织，各类桥隧又将这些交通线紧密相连，形成无处不通达的路网。现代化新型居民小区、学校、医院、大型商场与便民生鲜市场沿路合理布置。给排水与天然气管网、强弱电线网市内全复盖。市政基础设施先进而完备，供给与社会经济民生需求达到了新的平衡。

x市内老旧小区的提挡提质改造，就是对小区内原低劣的基础设施进行质量提升，对跑冒滴漏及安全隐患严重、功能丧失的给排水、强弱电、天然气管线加以整改更换，并与市政公共管线对接。对残破、窄狭的道路加以整修拓展，使其宽度、净空、转弯半径能满足救护救援等特种车辆通行，并与城市慢行系统衔接。如此，对小区而言，能更有效地满足对市政基础设施的需求，贴身幸福感油然而升。对市政基础设施而言，不增容、不打破己有

供求平衡关系，就能为小区提供更高质量的有效供给，大力提升市政资源利用率。

三、留住记忆，永葆城市机理

x城始建于春秋战国时期，城史约2400余年。她不仅因拥有x文明和x文化，以及x、x简牍、x书院等等在中国具有重大影响力的历史文化遗迹和无数名人巨匠，当之无愧地成为首批国家历史文化名城；

又以毛泽东、刘少奇为代表的大批无产阶级革命家从x走出，缔造了一个新中国；

还有那些五里牌、银盆岭、东瓜山、砂子塘、浏城桥、井湾子等等一个个散发浓郁乡土气息的地名；

不怕辣、辣不怕、怕不辣的生活习惯；

呷得苦、霸得蛮、耐得烦的坚韧执着；

潮宗街、都正街、太平街、化龙池那些白墙黛瓦、雕花格窗、被鞋底磨得光滑铮亮的麻石板路；

还有，在国家一穷二白的初创时期，为国计民生作出重大贡献的裕湘纱厂、x橡胶厂、x机床厂、x重型机噐厂等等大批国有企业，他们是共和国的长子，是今天国家雄伟经济大厦的奠基石与x的工业记忆。等等，正是这些山水城池、地名建筑、厂商店铺、街巷俚语、人文情状、信仰追求，经过如此漫长的历史沉淀，形成了特有的x名片、x风貌、x气质与x精神，并形成了综合的永不磨灭的x城市肌理。

如今的新x，虽然牌已拆、岭已平，塘填湾直了，老国企的

一代使命已经完成而又改制新生了。但只要名还在、地还在，乡愁与记忆就不会泯灭，而城市肌理更是一个城市的灵魂永远不会离弃。在x市将要改造的一千多个老旧小区里，处处都蕴藏着老x无形而又可真切感受到的x不散的灵魂。于是，改造方案均遵循着一条铁定的原则：改造前，必须首先摸清老旧小区的历文化资源、特色风貌、古树名木，把老旧小区改造与历史城区、历史文化街区、历史建筑创新保护利用结合起来，维护x具有个性化标志性的传统风貌、江南山水洲城的地域特色、昂扬奋进不言后撤的人文精神，永葆x城市肌理。

四、系统治理，长效经营

老旧小区改造其实早就进行过，很难给定一个准确的起始年代。因为，居住小区建成时间久了，相关配套的水、电、气、路等生活基础设施老化破损了，当严重影响到居民的正常生活时，自然要进行改造更换。但这是属于“头痛医头、脚痛医脚”的被动式零星更新改造。自2018年x市被列入全国首批老旧小区改造试点城市后，便开始了成批量的老旧小区提质提挡改造。小区改造项目都经过了立项、设计、编制可行性研究报告、专家评审等程序，使居民小区由零星被动变成了批量的与有意识的主动。但内容仍限于排水系统的修补疏浚、杂乱电线的整理绑扎、毁损道路的硬化或白改黑的铺装、门面招牌的统一规划制作等等中的

一项或几项。这种改造，不可避免地存在着这次改了这几项，下次又要改另外几项的循环往复的现象。

本次老旧小区改造，一个原本由各地自行视情而为的常规工作，变成了从中央到地方的全国范围的统一国家行动。国家住建部、发改委、财政部等各部委制定标准、安排年度计划。各省级负总责、市县级负具体责任，统筹社区居委会、业主委员会、物业服务公司共同推进小区改造，构建“纵向到底、横向到边、协商共建”的城市治理体系，打造共建共治共享的社会治理格局。从技术层面，将老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类三类。其中，基础类改造是满足居民居住安全需要和基本功能需求的改造，内容包括违建拆除、房屋公共部分修缮、给排水设施、供电设施、通讯设施、供气设施、环卫设施、照明设施、消防设施、电梯与无障碍设施、围墙大门、道路以及与小区直接有关的相关城市基础设施等13大项129小项。基础类改造内容为必须改造内容，符合改造条件的应全部进行改造；

完善类改造是满足居民改善型居住功能需求和生活便利性需要的改造；

提升类改造是丰富社会服务供给的改造。完善类和提升类改造内容为鼓励改造内容，可结合老旧小区实际情况和小区群众意愿选择性进行。分别有5大项58小项和4大项22小项。三大类共有22大项209小项，改造内容是从基础设施、建筑修缮、公共设施、环境治理、

便民设施、社会治理等全方位的提质，不仅系统全面，而且要按照“美丽宜居新x”的标准进行验收，确保十年内不落后、不再改造。通过党建引领，智慧社区建设和智能化物业管理，实现改造后的老旧小区旧貌换新颜，长效运营，行稳致远。

五、渐进实施，开发利用并举

x市是住建部2019年首批15个老旧小区改造试点城市之一，

通过调查摸底，建立了小区改造项目储备库，并从中甄选出6个具有代表性的老旧小区作为首批改造试点项目。2020年６月总结首批试点项目经验后，再根据小区老旧程度和改造的轻重缓经急，分批实施、渐进推开全市老旧小区改造。老旧小区改造虽有多种资金筹措渠道，但政府支持仍然是重要的资金来源。如果大规模一齐上，支持资金积少成多，势必造成政府巨大的财政圧力。渐进式推进，量力而行，既能使财政支付责任在财政承受能力之内，同时又平滑了各年度的财政支出。

综观x市内的老旧小区，大部分都多少存有一些可开发利用的资源，但要去调查发现，开拓思路利用。一是土地资源。x市的老旧小区都是原工商矿企业在国家困难时，大家筚路蓝缕，在重生产轻生活指导下建造的家属区。这些家属区选址不讲究、地块不规则、布局不规范，小区内可开发的土地资源多是一些面积不很大的空评隙地，如不规范的简易球场、原材料货物的堆卸

地、房前屋后的零星边角地块。二是公共房产资源。如原单位的办公场所、礼堂、食堂、工场或仓储库房、公共浴室与开水间、公共厕所与垃圾站等。三是原房主子女已长大外出工作，老人随子女外住或过世，留下的闲置房子可成为能调节置换的房产资源。上述资源现在正为一些摊贩、小商店、小旅社、麻将室、流动租住人员，甚至鸡棚鸭舍菜地杂屋间等违章建筑所占用。这些占用的资源十分低效，或完全无效。

为此，要通过政府、社区、居民的共商共议，以合理、充分、高效利用这些有限资源为目的达成共识。聘请专业规划设计单位，根据本地域的城市规划条件，在拆违、置换与拆除低效公共建筑后的小区平面上，围绕不可动资产进行水电气路的重新设计布局，尽量腾出空间扩充路面，建造地面或立体停车场、绿地与休闲健身用地，有条件的地块还可以新建符合城市规划的小体量的小区自用建筑。在不扩增占地面积的情况下，将原为一二层的建筑适当加层，以提高该地块利用率，增加房产资源。然后，将服务小区改造的可支配房源进行整合、调整，提升质量，重新规划成服务本小区为主、惠及周边的便民超市、康养托幼、保健美容、快递配餐等经营性场所。认真挖掘、开发出这些资源，同时规划好、高效利用好这些资源，改造之后的老旧小区就有了健全的造血功能，后续的保养维护就有了可靠的自有资金保障。

结束语

城市有机更新是区别于以往城市外延式扩充并必然带来大拆大迁大搬家大变样的城市更新模式，是在我国城巿高速发展后的经验总结。当城市外延扩充已建立新的稳定平衡以后，就要强化城市内涵的提升。老旧小区是城市肌体不可分割的部分，对老旧小区的有机改造就是提高城市内涵，畅通城市经路脉络，完善功能匹配，避免大拆大迁大搬家产生大量建筑垃圾和扬尘造成的重大环境污染风险，以及征收补偿诉求不满足带来的重大社会稳定性风险。因而，老旧小区的有机改造是城市有机更新的重大举措。我们应以习总书记关于城市工作重要指示和新发展理念为指导，在老旧小区改造上，多寻“有机”之道，共同缔造幸福美好家园，讲好城市有机更新的精彩故事。

有大家的手笔啊！

有机农业调研报告

发展农民专业合作社，带领群众共同致富，是新形势下农村基层党组织建设的重要任务，也是贯彻落实科学发展观、加快新农村建设的有效途径。近年来，***镇立足有机农业镇的发展实际，以做大做强主导产业、带领群众增收致富为主线，按照“支部＋合作社”的工作思路，在农业产业结构调整工作中，因地制宜，找到了农村工作与党建工作的最佳结合点，走出了一条支部围绕有机农业转、党员创业示范带、群众致富跟着干的发展新路子。

一、***镇有机农业发展现状

为加快有机农业发展，镇党委、政府坚持走出去、请进来，积极引进农业发展公司，使资本进山、项目进山，以公司加快土地流转，建设有机农产品基地，带动农民主动参与，目前，全镇已引进以山东***公司、山东***农业发展有限公司等农业公司22家，形成以有机中药材、有机蔬菜、有机果品、有机杂粮为代表的4大特色农产品基地，发展农民专业合作社52家，有机农产品认证（转换）品种24个。依托农业发展企业，以示范村为带动，采取多种形式，以发展有机中药材、有机蔬菜、有机果品、有机杂粮等特色有机农产品为主，共流转土地3万余亩。全镇形成了以**优质越夏蔬菜、***有机韭菜（草莓）、有机黄桃、南邢有机黑木耳、***及周边优质林果、***金银花和元宝枫、***公司有机小杂粮等为代表的有机蔬菜、有机中药材、有机果品、有机杂粮四大特色有机农产品生产基地，有机农业产业实力凸显。

二、几点做法

（1）支部引领，积极探索致富新路子。为加快推进集约化、规模化经营，党支部牵头成立了各类农产品专业合作社，并由支部书记担任理事长，党员带头加入合作社，建立“支部+合作社”专业化生产体系。支部带领合作社，闯市场、跑销路，有的放矢开展培训，因地制宜组织生产、销售产品，实现了千家万户的“小生产”与千变万化的“大市场”的有效对接，走出了一条基层党组织领办、创办合作社，带领农民共同致富的新路子。

（2）合作社带动，拓展农民增收渠道。坚持党组织引导，以市场为导向，合作社为龙头，积极开展产前、产中、产后服务，通过技术引导、产品销售、技能培训、信息服务等为社员和农户搭建产业服务平台。合作社集提供信息、技术、销售服务于一体，架起了农户走向市场的桥梁，既为群众提供了优质服务，又增加了集体收入，达到了民富与村强“双赢”的效果。这样的发展方式，让老百姓得到了实惠。对于党支部来说，既树立了威信，也凝聚起了民心。

（3）基地示范，带动有机农业规模化经营。合作社通过整合有机农业生产要素，按照统一技术服务、统一联系帮扶等措施，把有机农业生产基地建设成为示范点，以此带动规模化经营。***村韭菜和草莓已获北京爱科塞尔有机食品认证公司有机认证，参加有机食品生产的100户农民已在工商部门注册为个体经营户，实现了由传统农民向参与市场经营法人的转变，20余个产品获质检部门颁发的销售条码。该村已被定为中国农业大学有机农业示范基地、国家农业综合开发整建制有机农业示范村、中国民族经济对外合作促进会安全食品创新园区。***村建立了有机黑木耳种植基地，目前在本村和周边村发展农户200户，黑木耳种植达到200多亩，每亩纯利在1万元以上，极大带动了农户的种植积极性。

（4）党员带头，发挥典型带动致富的作用。建立健全党员联系帮带制度，充分发挥党员带头致富和带领群众致富的作用，并结合各自职责进行设岗定责。在模式运作起始阶段，发挥党员的先锋模范作用，引导农民群众积极加入合作社；在产品走向市场的时候，带领群众分析、研究、闯荡市场。通过支部委员联系党小组，党小组长联系党员，党员联系农户的形式向群众介绍经验、传授技术、提供信息，并从选择致富项目、扩大产业规模、培养党员发展等方面制定联系帮带目标，发挥党员在合作社的典型带动作用，使合作社更好地服务于农民。

（5）互推互促，实现党建与经济双赢。“支部+合作社”模式将党组织的引领、政策引导优势与合作社的技术、信息、市场优势有机结合，党支部与合作社各司其责，相互促进，最终转化为发展优势，有效解决了农民组织程度差、信息渠道不畅通、抵御风险能力弱、小生产与大市场之间的矛盾等难题，引领农民群众发家致富。通过党支部与合作社的互推互促，增强了基层党组织的凝聚力、战斗力，提高了农村党员带头致富、带领群众致富的“双带”能力，实现了党建与经济的双赢。

三、几点启示

综观全镇推行“支部＋合作社”工作模式的生动实践，我们深深感到，农民合作社虽然是一个小载体，但在党支部的领导下，把二者有机结合起来，就能做成一篇发展大文章，为我们加强农村基层组织建设提供了有益启示和成功经验。

1、支部必须发挥政治核心作用。在“支部+合作社”的模式中，支部是核心。没有支部的正确指导，模式就会失去方向；没有支部的坚强领导，模式就会偏离为最广大人民群众谋利益的轨道。发挥支部的政治核心作用，才能保证在农村工作中贯彻落实中央各项方针政策，才能有效团结一大批农业产业化建设的能人，才能按照党章吸收一大批农村致富标兵加入党的组织，从而提高支部驾驭市场经济的能力，增强支部领导和建设农村小康社会的能力。只有发挥好支部的政治核心作用，才能增强党支部的先进性，为“支部+合作社”模式的良好运作提供可靠保障。

2、协会必须发挥桥梁中介功能。实践证明，在农村，建立以自愿、互利为基础，以“入社自愿、退社自由、管理民主”为原则的合作社组织，将有利于形成符合广大农民实际特点和需要的运行机制，使合作社成为广大会员的利益共同体，增强合作社的向心力和凝聚力。合作社组织一头连接支部，一头连接农户，一头联系市场，一头联系广大农户。直接或间接担当着“龙头”和“中介”角色。发挥好这种桥梁纽带功能，有利于适应新形势下农村工作的巨大变化。建立合作社组织，是新形势下农村工作中团结群众、致富群众的一个重要纽带。

3、党员必须发挥先锋模范作用。“支部+合作社”的模式找到了农村基层党建与经济工作的最佳结合点。在模式运作起始阶段，发挥党员的先锋模范作用，引导农民群众积极加入合作社是一个重要的基础性工作；在产品走向市场的时候，带领群众分析、研究、闯荡市场又成为模式成功的一个关键环节。在这些工作中，党员的先锋模范作用发挥的如何将直接关系到模式运作的成败。

四、思考与建议

探索开展“支部+合作社”工作模式是新形势下农村党的建设的崭新实践。要推动“支部+合作社”工作模式健康发展，必须始终坚持“建组织、促规范、定职能、抓作用”四措同步，着力探索专业合作社党组织发挥作用的有效途径，使合作社党支部自身建设有章可循，支部工作正常运转，党员作用有效发挥。

1、建机制，在规范组织运行上下功夫。要进一步加强党对合作社组织的领导，不断探索完善合作社党建工作运行的有效机制，形成上下联动、内外结合、共同推进的整体合力。要围绕抓政策宣传、抓学习培训、抓能人带动、抓人才培养、抓指导服务等环节，积极探索产业党组织开展活动、发挥作用的有效途径，努力把合作社党组织打造成带领群众致富的坚强战斗堡垒。要坚持“分类指导、循序渐进、突出重点、稳步推进”的原则，结合基层党建示范点创建活动，抓好产业党组织示范点培育工作，做到典型引路，以点带面，整体推进。

2、抓服务，在强化职能定位上做文章。在发挥合作社党组织共性职能的基础上，坚持做到“三个合拍”，找准个性化职能定位，即坚持与生产经营相合拍，把党组织活动贯穿于生产经营活动的全过程，开展致富能手与党员“双向培养”工作，使产业党员成为经济与政治上的“双优”人才；坚持与产业的有效运行相合拍，从生产服务、投资融资、资源整合等方面，探索开展党建带工建、团建、妇建等活动；坚持与有机农业的长足发展相合拍，重点抓好组织培训、典型培育、经验推广等工作，推动党建与有机农业发展的互促双赢。

3、带队伍，在党员教育管理上求突破。加强党员教育管理，发挥党员示范带动作用，是加强党建的重要内容。要坚持合作社党组织与村级党组织设施共用、任务共担、培训共抓、活动共搞的思路，努力整合二者的优势资源，形成共同加强党员教育管理的有效机制。要以党组织为主体，以专业合作社为平台，按照以强带弱、以大带小、以优带劣、以富带贫、以勤带懒的思路，引导党员主动参与党员承诺制、设岗定责等活动，充分发挥党员在有机农业产业链上的先锋模范作用。

4、促增收，在引领群众致富上显成效。要以加强党建为抓手，立足优势，整合发展资源，加快有机农业生产向农产品深加工和流通业发展的步伐，进一步延伸促农增收的产业链。要以完善合作社党组织功能为抓手，坚持“指导不包办、参与不干预、建议不决策”的原则，注重加强对专业合作社的指导扶持，在龙头企业、市场、合作社、农户之间搭建桥梁纽带，形成符合市场经济发展规律的利益联结体，强化生产合作，拓展市场份额，实现党群共富、利益共享。

通俗易懂。

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