龙湖营销策划方案,,,

龙湖营销策划方案 -

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龙湖营销策划方案

篇一：龙湖营销策划汇总方案

二○○七年十二月二十日

目录

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

一 、项 目 介 绍 ---- 龙 湖 三 千 里------------------------------------------------2

二 、营 销 宏 观 环 境 分 析-----------------------------------------------------8

1 、市 场 环 境---------------------------------------------------------------------------------------9

（ 1 ）

宏 观 政 治 、经 济 环 境 分 析---------------------------------------------------

-----------9

（2）成都房地产市场环境分析

----------------精选公文 x----------------

1

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- ------------------------------------------------------------12

2 、市 场 走 向--------------------------------------------------------------------------------------20

三 、竞 争 分 析 和 竞 争 策 略---------------------------------------------------24

1 、龙 湖 三 千 里 竞 争 分 析-----------------------------------------------------------------------25

（ 1 ）

建 设 路 片 区 房 地 产 市 场 竞 争 分 析---------------------------------------------------25

（ 2 ）

部 分 竞 争 楼 盘 介 绍---------------------------------------------------------------------28

（ 3 ）

龙 湖 三 千 里 SWOT 分 析-------------------------------------------------------------39

2 、基 本 竞 争 策 略 ---------------- 精 选 公 文x----------------

2

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- ------------------------------------------------------------------------------45

四 、市 场 定 位----------------------------------------------------------------47

1 、市 场 定 位--------------------------------------------------------------------------------------48

2 、目 标 市 场 及 其 客 户 群 分 析-----------------------------------------------------------------48

五 、营 销 策 略----------------------------------------------------------------50

1 、定 价 策 略

--------------------------------------------------------------------------------------51

2 、市 场 营 销 渠 道 策 略--------------------------------------------------------------------------56

3 、市 场 营 销 促 销 组 合 策 略-------------------------------------------------------------------精选公文 x----------------

3

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- -----------------64

（ 1 ）

广 告 策 略---------------------------------------------------------------------------------64

（ 2 ）

营 业 推 广 策 略---------------------------------------------------------------------------72

（ 3 ）

人 员 推 销 策 略---------------------------------------------------------------------------74

4 、其 他 新 营 销 策 略 的 运 用------------------------------------------------------------------76

六 、工 作 总 结----------------------------------------------------------------80

第一章

项目介绍----龙湖三千里

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因为这次调查，

----------------精选公文 x----------------

4

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 知道了了龙湖，结识了三千里，

三千里一期开盘当天热销 800 多套房子，

于是我们小心翼翼，生怕稚嫩的手笔糟蹋了龙湖三千里。

The next

项目介绍----龙湖三千里

类型:普通住宅.

建筑类型:高层

项目位置：成华区二环路东二段 5 号

开发商：成都龙湖锦华置业有限公司

售楼电话: 028-********

一.龙湖简介

龙湖地产于 1995 年 6 月成立于重庆，现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥有员工 2000 余名。

龙湖凭借一贯的创新精神及专业开----------------精选公文 x----------------

5

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。截至２００６年底，累计已开发面积约185 万平方米，在建面积约 230 万平方米，规划面积约 1100万平方米。

公司理念

经营理念：善待你一生

企业精神：志存高远，坚韧踏实

企业产品观：不卖我们能造的，要卖人家需要的；忘掉自己想要的，想想人家愿付的。

二.综述

龙湖三千里，龙湖 x 年出品。位于二环路与建设路金十字路口，与城市主干道保持恰如其分的距离，处于繁华深

处，闹中取静。享受片区商业配套的繁华和便利的同时，又远离尘嚣，是片区内最宜居家之地。

龙湖三千里，是城东首个兼具室外泳池、室内恒温泳池、壁球馆的人文社区；牵手国际大师，用别墅景观标准打----------------精选公文 x----------------

6

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 造小户型的立体社区景观；新颖的蝶形布局，结合创新板式结构，用豪宅的建筑布局规划小户型建筑平面；70-90 平米精致舒适户型，两层挑高对翻阳台，精致阳光房，保证每一户全面采光、自然通风，让小户型享受豪宅景致。

三.详细参数

（1）建筑参数

建筑结构：主要以蝶形结构、点板式结构为主。

所设计出来的户型通风，采光达到最大化；私密性比较好，尽量避免房间对视的情况生。

在高层电梯公寓当中，做到板式结构就更不容易了，双面采光通风，在室内享受清风和阳光。

采光的电梯间，让你的走廊也洋溢着阳光。

（2）面积户型：80-160 平米全新户型，部分户型采用两层挑高对翻阳台和精致阳光房，全面引进阳光清风；精致舒适户型，拒绝对视、遮挡，拒绝任何----------------精

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--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 黑房间，保证每一个房间的自然采光、通风；户型方正合理，功能齐备，拒绝异型和浪费。主力户型：80-120

（3）装修标准：公共部分精装修

（4）配套设施：城东首个兼具室内泳池 壁球馆的人文社区）。

豪华高雅的会所；双泳池配置：室内恒温泳池+ 社区景观融为一体的室外热带风情泳池。

太极晨练场、儿童游乐场、观演台、爱侣园、回声园

（5）绿化率：大于等于 40％

（6）容积率：

（7）车位：1548 个

总户数:2697

（9）物业管理费：2 元平方米（一户一价）

2 总价；56 万～万

3 付款方式：首付三成（20 年）

篇二：龙湖地产管理制度和龙湖营销策划方案及龙湖研究大全

龙湖地产管理制度和龙湖营销策划方案及龙湖研究大全

本文由智地网、房地产营销策划方案网、房地产培训网提供

内容简介

该资料是由余源鹏老师亲自收集整理国内最全最新的龙湖地产管理制度和龙湖房地产营销策划方案及龙湖研究报告资料，特别是 x 到 x 年龙湖地产的资料。内容涵盖龙湖好望山、龙湖滟澜山、龙湖源著、龙湖时代天街等多个龙湖地产项目分析。

本资料包括龙湖地产各类重要内部管理制度和流程，以及数百项目的营销策划方案和竞争对手的研究报告，是房地产企业必备的参考资料，是房地产开----------------精选公文 x---------------- 9

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 发企业老板和高层管理人士必买资料。

该资料更新至 x 年，资料收集成本上万元，且使用价值无限，保证全国最全最新，仅售 200 元。

内容文本格式

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--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 板房选址意见书及开放计划节点_

篇三：龙湖别墅营销策划书

成都龙湖悠山郡二期 x 年下半年营销策划书

目录

摘要 ......................................................................................................................................(2)

一 、项 目 介绍 ：

.............................................................(2)

二 、市 场 分析 ：

.............................................................(3)

1 、行 业 分析 .................................................................(3)

2 、消 费 者 分析 ...............................................................---------------- 精 选 公 文x---------------- 19

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- (4)

3 、竞 争 分析 .................................................................(4)

4 、地 域 分析 .................................................................(4)

三 、SWOT 分

析 ：

.............................................................(6)

1 、企 业 营 销 优势 ...............................................................(6)

2 、企 业 营 销 劣势 ...............................................................(6)

3 、企 业 营 销 机会 ........................................................................................

(7)

4 、企 业 营 销 威胁 ...............................................................---------------- 精 选 公 文x---------------- 20

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- (7)

四 、营 销 目标 ：

.............................................................(7)

五 、目 前 营 销 状 况 分

析 ：

............................................................(7)

六 、营 销 策划 ：

.............................................................(7)

1 、服 务 环境 .................................................................(7)

2 、产 品 策略 .................................................................(8)

3 、价 格 策略 .................................................................(8)

4 、促 销 策 ---------------- 精 选 公 文x---------------- 21

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 略 .................................................................(8)

1 、产 品 组合 .................................................

..............(8)

2 、产 品 广告 ...............................................................(8)

3 、公 共 关系 ...............................................................(8)

七 、小结 ：

....................................................................................................................................(9)

摘要：龙湖是致力于成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者之一，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为。它创建于 1994 年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员----------------精选公文 x---------------- 22

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 工 4000 多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。

经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系

统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。

从 x 年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段—即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。截至 x 年 10 月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波 14 个城市。

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--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立 17 年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。

随着成都龙湖长桥郡的巨大成功，龙湖开始了它又一个全新的项目—龙湖悠山郡。成都龙湖悠山郡紧邻长桥郡，位于成都牧马山的中央别墅区，悠山郡团队在 x 年末，x 年初已经实现了悠山郡的一期销售，应市悠山郡加推了二期，目前销售状况良好，今在成都龙湖悠山郡取得辉煌的时候，

居安思危，抒写 x 年下半年营销策划。

一、项目介绍：

成都一直对区域历来就有的说法是“南富西贵”，在整个西南面拥有最好的医疗，教育，娱乐，配套资源，毫无疑问也是整个城市总体发展的方向。成都龙湖悠山郡整个项目位于成都重点发展的天府新城的核心位置，在项目东北面试目前城市的 CBD 中心—天府广场核心区。该区域目前规划和建 设 有 17 家 五 ---------------- 精 选 公 文x---------------- 24

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 星级酒店和 33 个大型的商场，其数量已经超过了现在三环路以内所有酒店和商场的总和，离我们项目也仅仅需要 15 分钟左右的一个车程。在项目西北面是空港经济区，目前的双流国际机场时整个西南地区重要的航空枢纽，能够满足高端客户较为频繁的商务出行需求。离我们的项目也只需要 10 分钟的车程。该项目是龙湖全集团规模最大的 1 个纯别墅项目，总规模 2920 亩，是长桥郡的倍，相当于 5 个浣花溪公园，是未来 4 年龙湖在成都唯一的第一居所别墅项目。它是成都所有在建和已开发别墅项目中，景观用地和建筑用地面积比率最高的项目；项目和建设用地为景观用地两个部分，2920 亩里面，龙湖用超过2000 亩土地，投入超过 5 个亿来打造包括：山地体育公园、

森林果园、自然原生态景观、湿地景

观、生态湖景和龙湖苗圃基地等超大面积、多种功能的景观环境，把别墅区完全融入到大自然中；而只用了 920 ----------------精选公文 x---------------- 25

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 亩建设用地建房，3 亩地，2亩来做环境，不到 1 亩用来建房。当然，如果每亩按 300 万地价算，这块 2000 亩景观用地就值 60 多个亿。特殊的地理位置和山地别墅的打造方式让悠山郡成为全成都所有别墅项目当中，户均视野最开阔的别墅。悠山郡分为 8 大别墅组团，从最高 3 号地块到最低 5 号地块，高差达到 88 米，间距达 80 米-200 米间，各地块有大有小且都处于较高处，被低处 2000 亩景观环绕，如果说这景观是一片绿色的海洋，那各地块就像是绿色海洋中的小岛，形成了超过 12 里长的绿色海岸线，所以有客户笑称说我们这个别墅也是岛居别墅。而其别墅本身依坡而建、层层退台，前后高差错落形成了良好的观景效果和视野感受，最近的地方 1-2 百米，最远的地方可以看到几千米远，非常奢侈，就算放到一些高层项目中，也是望尘莫及。

二、市场分析：

1、行业分析

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--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 随着中国房地产行业的发展，房地产企业如雨后春笋般蓬勃发展，但，就中国排名前20 的一线房企中，几乎没有将别墅作为主打业态的，除了龙湖。我们的品牌开发商们似乎更偏爱高层建筑。原因除了别墅受众范围窄，难以通过大规模热销来实现资金高周转外，其择地要求、规划工序、建筑难度、景观铺设等方面都大大高出高层建筑。有专家透露，一套高层房屋，从开发到交房，期间的主要经手人一般为 25 人，而别墅需要达到 100 人以上。而龙湖地产显然就有这个本事。除成都和重庆外，每进驻一座城市，别墅项目都无一例外地被龙湖安排打头阵，用以敲开当地市场，制造影响力和塑造品牌口碑。而每一次龙湖别墅都以司空见惯的热销向不同城市有山有水，有坚固的钢筋混凝土墙体，那是别墅但不一定是别墅生活。超过 1000组别墅意向购买者将他们心目中的别墅描绘给了“别墅世家”龙湖，龙湖地产在已经于其他城市大获成功的产品基----------------精选公文 x---------------- 27

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 础上根据这些需求作更深层次的优化，创造出成都人独一无二的别墅生活样本“悠山郡”。买别墅一定要买大盘，龙湖 17 年的别墅经验发现，相对于其他住宅，别墅类产品的入住率要低一些，而楼盘规模

越大，所有配套会越完善，更重要的是入住的人数和社区氛围会更好。所以龙湖在长桥郡之后，深耕牧马山，再次开发规模更大的悠山郡。因为大盘意味着话语权，之前的龙湖长桥郡代言了牧马山别墅的最高端开发水准，那悠山郡将代言牧马山别墅最高标准的居住感受。话语权带来的市场关注度、地标感和定价权、对于大盘的业主所带来的是非凡的精神享受和物质收获。

2、消费者分析

随着我国人均国内生产总值快速提高，居民消费能力增强，消费水平和层次提高，居民对别墅业态产品的需要增加，为别墅市场的发展提供了空间。其次，成都人喜欢休闲，喜欢享受生活，而别墅正好对了成都人的口味，追求高----------------精选公文 x---------------- 28

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 品质生活的成都人给了悠山郡无限可能；最后，随着牧马山别墅市场的兴起，牧马山纯别墅社区的名声也越来越大，吸引的顾客群贯穿成都南北东西，主要也西门，南门的顾客为主。

3、竞争分析

随着牧马山别墅市场越做越大，越来越多成都本土的和像龙湖一样全国知名开发商入住，可谓是风声水起，各开发商各有特点，有独栋，独院，联排别墅，各种业态，各开

发商策略各有侧重，竞争异常强烈，但，别墅市场就是这样，市场就在那里，有的大有可为，有的大盘却豪无所为。

4、地域分析

2001 年，牧马山的别墅时代正式开启。x 年，随着政府对城市规划的南移，牧马山的土地被规划成：容积率均在上下的低密度用地，主要开发别墅；牧马山也因此成为了成都最主要的纯别墅区域。随着中航云岭等项目不断推出，牧马山的别墅市场越来越大，影响力也----------------精选公文 x---------------- 29

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 越来越大，x 年龙湖·长桥郡面世传达出信号—牧马山正式迎来了属于自己的高端标杆之作，确定了其成都高端别墅板块的地位，至今无可动摇。

那么，既然长桥郡获得了成功，能不能做与长桥郡同类的顶级独栋呢？龙湖指出，长桥郡成功，其中一个必要条件在于规模不大，数百户的供应量足以收纳“顶级小众圈层”中的部分人物。但悠山郡体量是长桥郡的倍，这决定了悠山郡一定是大众需求。而报告显示，更多受访者买别墅是为了居住，一是认为一味求大没有必要，二是并不愿意将上千万资产投进一套居所，在他们眼里，四五百万足矣。因此，悠山郡没有条件成为第二个长桥郡。

经过反复论证，悠山郡选取了龙湖在北京等地大获成

功的“香醍漫步”产品线：具有类独栋性质的独院别墅。同时，悠山郡还在香醍漫步的产品基础上，根据千组调研反馈信息进行优化改良，例如沿用长桥郡楼王的建筑风格，将室外----------------精选公文 x---------------- 30

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 车位优化到半室内等。最后形成了一个具有 100%定制属性的产品“悠山郡”—在中国第四中央别墅区，以 400 万元左右的价格令客户享受到成都的山地独栋别墅生活，拥有近乎长桥郡的资源与品质，赠送后约 400 平方米的居住面积和每户多达 7-10 个花园露台，再把石象湖、塔子山公园、江家菜地、小镇美食街等成都人喜爱的度假休闲生活场通通搬到家门口。

悠山郡项目就位于成都南城的牧马山中央别墅区核心，距离南三环直线距离 12 公里。牧马别墅区的东面是天府新城和刚刚成立的天府新区，北面是西航空港经济区，西面是西部有机农产食品基地，南面是国际铁路枢纽物流功能区。这是我们的主干道大件路，也是目前客户过来主要的路线，但随着华牧路（新双华路）今年 6 月的通车和成雅高速在牧马山出口下半年的开通，以及第二绕城的规划建设，整个牧马山板块形成了 5 横 5 纵的立体交通网络，实现了和大城----------------精选公文 x---------------- 31

--------------------------------- 精 选 公 文

x-------------------------- 南、天府新城、成都 CBD 金融核心区、西部空港开发区的无缝连接，20 分钟到南二环桐梓林、新市政府，多条主干道和高速可快速到达其他主城区，更是通过绕城和第二绕城将成都的 7 区 12 县进行快速连接。途经区域的成绵乐城际快铁在项目旁边的花源新城有 1 个出口，将在明年 6 月通车，届时，如您的家人或父母到到峨眉山看日出只需要 45 分钟，北上绵阳、九寨沟等川北黄金旅游线路，也仅仅需要 1 个把小时，满足你早发夕返的安排。周边配套有 7 所大学：四川大学江安校区、西南民族大学、电子科大（规划）、成都职业技术学院、成都开源艺术学校、成都市人民警察学校、四川省水上运动学校。7 所中学：棠湖中学、北大附中、双流中学、花源中学、胜利中学、规划2 所中学。5 所小学：花源小学、成都重点小学（规划）、双流实验小学、川大附小 5 所幼儿园：花源幼儿园、规划 4 所幼儿园。体：四川高尔夫球场俱乐部、四川网球中心（亚洲最----------------精选公文 x---------------- 32

--------------------------------- 精 选 公 文x-------------------------- 大）、新津国际水上运动场地（西部第一）、毛家湾足球训练基地、成都现代五项场馆（世界唯一）、双流体育中心（西部一流），谢菲联足球公园、成都市新体育中心（x 年全运会）。该区域能 25 分钟到华西医院，华西航都国际医院（在建）、花源镇医院、规划重点

医院。而且悠山郡规划超过 4 万平米商业，共 3 大商业街区，位于 1 号 7 号、2 号和 4 号地块。龙湖凭借其 10 年的商业能力，规划了“以目的消费为主”的：高端独立餐饮酒店、风情美食街区；和为业主服务的：社区邻里商业中心、配套服务式公寓等 4 大业态的高端别墅商业配套，满足业主的多种需求。

周边配有：农业银行、邮政储蓄、农村信用社。

餐饮娱乐含：置信大型餐饮、曼特小镇餐饮广场、喜来登商业电影院线、双流新津餐饮娱乐。

----------------精选公文 x---------------- 33

很优秀的见解。

的确很优秀。

2

二、营销宏观环境分析-9

（1） 宏观政治、经济环境分析---9

（2） 成都房地产市场环境分析

1 20

三、竞争分析和竞争策略----25

（1） 建设路片区房地产市场竞争分析--28

（3） 龙湖三千里SWOT分析 ----39

2、基本竞争策略

2 48

2、目标市场及其客户群分析--48

五、营销策略-50

1、定价策略-56

3、市场营销促销组合策略

3 -64

（1） 广告策略---64

（2） 营业推广策略--74

4、其他新营销策略的运用---

知道了了龙湖，结识了三千里，

三千里一期开盘当天热销800多套房子，

于是我们小心翼翼，生怕稚嫩的手笔糟蹋了龙湖三千里。

The next

项目介绍----龙湖三千里

类型:普通住宅.

建筑类型:高层

项目位置：成华区二环路东二段5号

开发商：成都龙湖锦华置业有限公司

售楼电话: 028-82000006

一.龙湖简介

龙湖地产于1995年6月成立于重庆，现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥有员工2000余名。

龙湖凭借一贯的创新精神及专业开

5 --- 造小户型的立体社区景观；新颖的蝶形布局，结合创新板式结构，用豪宅的建筑布局规划小户型建筑平面；70-90平米精致舒适户型，两层挑高对翻阳台，精致阳光房，保证每一户全面采光、自然通风，让小户型享受豪宅景致。

三.详细参数

（1）建筑参数

建筑结构：主要以蝶形结构、点板式结构为主。

所设计出来的户型通风，采光达到最大化；私密性比较好，尽量避免房间对视的情况生。

在高层电梯公寓当中，做到板式结构就更不容易了，双面采光通风，在室内享受清风和阳光。

采光的电梯间，让你的走廊也洋溢着阳光。

（2）面积户型：80-160平米全新户型 ，部分户型采用两层挑高对翻阳台和精致阳光房，全面引进阳光清风；精致舒适户型，拒绝对视、遮挡，拒绝任何

7 ---

1单价均价 7000元/平方米（一户一价）

2总价；56万～万

3付款方式：首付三成（20年）

篇2：龙湖地产管理制度和龙湖营销策划方案及龙湖研究大全

龙湖地产管理制度和龙湖营销策划方案及龙湖研究大全

本文由智地网、房地产营销策划方案网、房地产培训网提供

内容简介

该资料是由余源鹏老师亲自收集整理国内最全最新的龙湖地产管理制度和龙湖房地产营销策划方案及龙湖研究报告资料，特别是2010到2013年龙湖地产的资料。内容涵盖龙湖好望山、龙湖滟澜山、龙湖源著、龙湖时代天街等多个龙湖地产项目分析。

本资料包括龙湖地产各类重要内部管理制度和流程，以及数百项目的营销策划方案和竞争对手的研究报告，是房地产企业必备的参考资料，是房地产开

9 --- 《重庆龙湖北城天街策略》.rar 16页.rar

《龙湖佳苑商业部分营销方案》.rar 35页

万科-竞争对手分析-分析龙湖-

万科_中海_金地_龙湖_绿城_万达等地产公司战略报告_140页.pdf

万科_研究龙湖地产_龙湖的启示_

万科_竞争对手分析.分析龙湖_37P_展示区_标准动作.ppt

万科龙湖房地产项目绩效体系考核总体框架报告_13页.pdf

万科龙湖标杆企业战略及执行力研究_13页_市场分析_发展策略_控制指数_能力结构.doc

上海龙湖_艳澜山项目结构优化专题汇报.ppt

上海龙湖滟澜山别墅项目市场调研报告-

上海龙湖滟澜山案例启示_文化的浓缩_营销的极致演绎

上海龙湖滟澜山西班牙组团规划建筑设计方案-41个图.rar

11 --- 究营销策略总案_151PPT_2009年8月.ppt

世联_龙湖产品细节研究—无锡滟澜山_

中原-宁波九龙湖别墅项目营销策划提报-

中原_南京卧龙湖国际社区营销企划报告_231p_美式小镇_销售推广策略.ppt

中原_大平面豪宅研究专题_83p_案例分析_龙湖唐宁one_星河湾_世茂滨江花园_盘古大观_贡院六号.pdf

中原_宁波开元_九龙湖畔开盘价格建议及销售执行策略_

中原_浙江宁波九龙湖别墅项目营销策划提报_103P_品牌策略_推广策略_广告策略_媒体策略_活动策略.ppt

中原_重庆龙湖春森彼岸项目概括_82p_2012年3月_滨水建筑群_大盘_产品分析.ppt

中原建筑中心_解读龙湖滟澜山产品_

13 --- 值_项目定位_半里社区.ppt

北京龙湖-花盛香醍别墅项目营销报告-132PPT-2008年.ppt

北京龙湖唐宁房地产营销策划方案_72P_景观尺度_建筑风格_样板间效果图.ppt

北京龙湖房地产项目企业执行战略研讨报告_99页.ppt

北京龙湖滟澜山别墅产品定位营销分析报告.ppt

北京龙湖滟澜山别墅项目广告推广总结报告_97P_核心价值_品牌深化_产品定位.ppt

北京龙湖滟澜山的细节研究_

北京龙湖滟澜山项目营销推广方案 _64P_别墅_项目定位_形象策划_价格策略_广告推广.ppt

北京龙湖花盛香醍项目创意提报_58p_中央商务区_广告推广方案

北京龙湖蔚蓝香醍项目研究_8p_别墅_产品规划.pptx

北京龙湖西小马项目工程管理营销

15 ---

合富辉煌_湖南株洲盘龙生态社区商业前策报告_96p_2012年7月_调查分析_招商策略.ppt

同致行_郑州正商龙湖项目前期定位策划思路_154p_郊区低密_规划设计.ppt

四川广元房地产项目龙湖样板房营销推广提案_48页.pdf

四川重庆龙湖人力资源管理企业标杆解析培训教程_95页年.ppt

四川重庆龙湖体验区项目景观建筑规划与精装修设计报告_89页.ppt

四川重庆龙湖地产项目物业管理及营销案例研究_96页.pdf

天启开启_江苏南京江宁宝润九龙湖项目营销策划报告_195页.ppt

太原市龙潭湖房地产项目策划方案-49PPT-2008年.ppt

安徽巢湖聚龙巢湖车站项目建议书_62P_市场分析_开发策略_项目定位_推广建议.ppt

安徽巢湖聚龙巢湖项目建议书-

17 --- 板房选址意见书及开放计划节点_

篇3：龙湖别墅营销策划书

成都龙湖悠山郡二期2012年下半年营销策划书

目录

摘要 ...2

一、项目介绍： 2

二、市场分析： 3

1、行业分析 ........3

2、消费者分析 .

19 --- ..7

四、营销目标： 7

五、目前营销状况分析： .......7

六、营销策划： 7

1、服务环境 ........7

2、产品策略 ........8

3、价格策略 ........8

4、促销策

21 --- 工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。

经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能 力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。

从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段—即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先 的企业。截至2011年10月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波14个城市。

23 --- 星级酒店和33个大型的商场，其数量已经超过了现在三环路以内所有酒店和商场的总和，离我们项目也仅仅需要15分钟左右的一个车程。在项目西北面是空港经济区，目前的双流国际机场时整个西南地区重要的航空枢纽，能够满足高端客户较为频繁的商务出行需求。离我们的项目也只需要10分钟的车程。该项目是龙湖全集团规模最大的1个纯别墅项目，总规模2920亩，是长桥郡的倍，相当于5个浣花溪公园，是未来4年龙湖在成都唯一的第一居所别墅项目。它是成都所有在建和已开发别墅项目中，景观用地和建筑用地面积比率最高的项目；项目和建设用地为景观用地两个部分，2920亩里面，龙湖用超过2000亩土地，投入超过5个亿来打造包括：山地体育公园、森林果园、自然原生态景观、湿地景

观、生态湖景和龙湖苗圃基地等超大面积、多种功能的景观环境，把别墅区完全融入到大自然中；而只用了920

25 ---

随着中国房地产行业的发展，房地产企业如雨后春笋般蓬勃发展，但，就中国排名前20的一线房企中，几乎没有将别墅作为主打业态的，除了龙湖。我们的品牌开发商们似乎更偏爱高层建筑。原因除了别墅受众范围窄，难以通过大规模热销来实现资金高周转外，其择地要求、规划工序、建筑难度、景观铺设等方面都大大高出高层建筑。有专家透露，一套高层房屋，从开发到交房，期间的主要经手人一般为25人，而别墅需要达到100人以上。而 龙湖地产显然就有这个本事。除成都和重庆外，每进驻一座城市，别墅项目都无一例外地被龙湖安排打头阵，用以敲开当地市场，制造影响力和塑造品牌口碑。而每一次龙湖别墅都以司空见惯的热销向不同城市有山有水，有坚固的钢筋混凝土墙体，那是别墅但不一定是别墅生活。超过1000组别墅意向购买者将他们心目中的别墅描绘给了“别墅世家”龙湖，龙湖地产在已经于其他城市大获成功的产品基

27 --- 品质生活的成都人给了悠山郡无限可能；最后，随着牧马山别墅市场的兴起，牧马山纯别墅社区的名声也越来越大，吸引的顾客群贯穿成都南北东西，主要也西门，南门的顾客为主。

3、竞争分析

随着牧马山别墅市场越做越大，越来越多成都本土的和像龙湖一样全国知名开发商入住，可谓是风声水起，各开发商各有特点，有独栋，独院，联排别墅，各种业态，各开发商策略各有侧重，竞争异常强烈，但，别墅市场就是这样，市场就在那里，有的大有可为，有的大盘却豪无所为。

4、地域分析

2001年，牧马山的别墅时代正式开启。2006年，随着政府对城市规划的南移，牧马山的土地被规划成：容积率均在上下的低密度用地，主要开发别墅；牧马山也因此成为了成都最主要的纯别墅区域。随着中航云岭等项目不断推出，牧马山的别墅市场越来越大，影响力也

29 --- 车位优化到半室内等。最后形成了一个具有100%定制属性的产品“悠山郡”—在中国第四中央别墅区，以400万元左右的价格令客户享受到成都的山地独栋别墅生活，拥有近乎长桥郡的资源与品质，赠送后约400平方米的居住面积和每户多达7-10个花园露台，再把石象湖、塔子山公园、江家菜地、小镇美食街等成都人喜爱的度假休闲生活场通通搬到家门口。

悠山郡项目就位于成都南城的牧马山中央别墅区核心，距离南三环直线距离12公里。牧马别墅区的东面是天府新城和刚刚成立的天府新区，北面是西航空港经济区，西面是西部有机农产食品基地，南面是国际铁路枢纽物流功能区。这是我们的主干道大件路，也是目前客户过来主要的路线，但随着华牧路（新双华路）今年6月的通车和成雅高速在牧马山出口下半年的开通，以及第二绕城的规划建设，整个牧马山板块形成了5横5纵的立体交通网络，实现了和大城

31 --- 大）、新津国际水上运动场地（西部第一）、毛家湾足球训练基地、成都现代五项场馆（世界唯一）、双流体育中心（西部一流），谢菲联足球公园、成都市新体育中心（2017年全运会）。该区域能25分钟到华西医院，华西航都国际医院（在建）、花源镇医院、规划重点医院。而且悠山郡规划超过4万平米商业，共3大商业街区，位于1号7号、2号和4号地块。龙湖凭借其10年的商业能力，规划了“以目的消费为主”的：高端独立餐饮酒店、风情美食街区；和为业主服务的：社区邻里商业中心、配套服务式公寓等4大业态的高端别墅商业配套，满足业主的多种需求。

周边配有：农业银行、邮政储蓄、农村信用社。

餐饮娱乐含：置信大型餐饮、曼特小镇餐饮广场、喜来登商业电影院线、双流新津餐饮娱乐。

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