历史遗留问题楼盘项目处置推进工作实施方案

历史遗留问题楼盘项目处置推进工作实施方案

为解决好我区房地产领域历史遗留的突出问题，推进我区问题楼盘项目的处置工作，切实改善城市形象，保障拆迁安置群众的合法利益，结合我区实际情况，特制定本方案。

一、基本原则

（一）尊重事实、依法处置。坚持以事实为依据、法律为准绳，同时切实保障涉及群众的切身利益，根据不同项目的不同情况，加强政府引导，依法处置历史遗留问题。

（二）企业自救、业主参与。坚持各项目工作组负主体责任，涉事企业担当主体，自主、自强、自救，相关业主积极参与，自谋出路，不等不靠。

（三）突出重点、分类处理。根据问题楼盘（烂尾楼）项目所处地区、地段，所属类型，解决的难易程度，对项目进行分类处理，综合施策，要优先解决位于城市门户区域、景观节点、主干道等对城市形象影响较大，已有解决路径和涉及民生的项目。

（四）因地制宜、逐步实施。本着重在盘活消化的原则，尊重房地产问题楼盘（烂尾楼）项目的历史形成原因，客观分析问题症结，坚持问题导向，实行“一企一策”，先易后难，逐步实施。

二、任务目标

（一）实施范围。此次推进解决的问题楼盘（烂尾楼）项目包括：xx等xx个项目。

（二）时限和目标。通过我区问题楼盘（烂尾楼）项目协调推进工作领导小组的努力，按照先易后难，先急后缓的原则，对短期内能够解决的问题，力争在x-x年内全部解决完毕；

解决难度大、短期内不能完成的，力争取得阶段性成果，同时长期开展治理推进工作，直至问题彻底解决为止。

三、主要任务

（一）制定“一企一策”处置方案。各项目工作组针对我区问题楼盘（烂尾楼）项目的具体情况，认真组织研究，梳理分析情况，区分不同类型，明确工作重点和时间节点，确定处置工作程序，制定切实可行的“一企一策”处置方案，报领导小组和区政府研究。

（二）尽快审理相关问题楼盘（烂尾楼）案件。区法院积极与市中院对接，加快对已进入司法程序的问题楼盘（烂尾楼）项目案件的审理工作，依法进行清算、判决，锁定各问题楼盘（烂尾楼）项目的债权债务，为下一步项目的招商、重启工作提供有利的法律帮助，积极推进问题楼盘（烂尾楼）项目清算重组盘活。

（三）建立健全区级层面处置问题楼盘（烂尾楼）问题统筹协调工作机制。成立由区政府牵头组织，区法院介入联动，区信访局、区发改局、区司法局、区财政局、区住建局、区市场监督管理局、区投资促进局、区城管、xx税务局、市自然资源局xx分局、xx街道办、xx街道办、xx街道办等部门以及各项目工作组，负责全区问题楼盘（烂尾楼）项目处置的协调推进工作。

（四）府院联动、职能部门参与、探究政策支持。各项目工作组和区法院加强与市中院的沟通交流，加快项目涉案的审理，相关职能部门积极参与，探究处置过程中各部门能给予的政策支持。

（五）各项目工作组、各职能部门落实责任，实行包案解决。明确每个项目牵头领导、责任部门和责任人，主动服务，及时跟进，帮助企业解决实际困难和问题，推进项目及早盘活。

四、政策导向

区政府、各职能部门要结合问题楼盘（烂尾楼）项目实际，用好用活各项政策措施，学习借鉴先进地区经验做法，充分运用司法、行政等手段，督促企业解决实际困难，盘活现有资源，使项目尽早复工建设。

（一）严把质量关，切实消除安全隐患。根据《建设工程质量管理条例》和《建设工程安全生产管理条例》，对问题楼盘（烂尾楼）项目的主体结构进行检测和房屋安全鉴定，工程质量符合国家现行规范要求的，重新申请施工许可后方可继续施工，复工开工前必须做好安全生产检查，确保问题楼盘（烂尾楼）工程主体结构安全可靠。对于不符合安全要求的构件，要依法依规及时拆除；

不能及时拆除的，要尽快采取安全防护措施，避免建筑物破坏、坍塌等危害群众生命财产安全问题。

（二）政府引导，支持项目续建。督促、帮助、指导问题楼盘（烂尾楼）权属人切实采取有效措施尽早盘活项目。对于建设单位有开发能力或项目业主有自救意愿且愿意出资，可在规定期限内完成续建的，全力支持项目续建；

对于建设单位有一定续建能力，但缺少资金的，要创新方式，在风险可控、商业价值可持续的前提下，适当提高问题楼盘（烂尾楼）项目企业的授信额度，特别是原项目的商品房预售资金监管银行要加大金融信贷支持力度，通过资产抵押、信用担保等方式帮助企业解决资金难题。

（三）市场运作，优化资源配置。对原建设单位无力开发建设但有开发价值的问题楼盘（烂尾楼）项目，要充分发挥市场作用，在做好清算评估的基础上，报请市政府批准，依法依规收回土地使用权，重新进行土地招拍挂，确定新的权属单位或寻求新的合作伙伴、引进新的市场主体方式完成续建。涉及回迁安置问题的，要确保接手企业必须先解决回迁问题，妥善补偿和安置被征收房屋群众。根据项目实际，协调市相关部门，依法、依程序调整项目使用功能、土地性质、容积率等规划设计条件，对接手问题楼盘（烂尾楼）的开发企业在其他项目上依法给予适当优惠政策，增加项目可运作性。

（四）把握政策，补办有关手续。对问题楼盘（烂尾楼）项目手续不完善的，要依据项目开工建设时或现行法律法规规章规定，要求建设单位尽快补齐项目相关手续，明确开发建设期限，全面依法推进项目续建。对于确实无法补办相关建设审批手续的，依据历史遗留建设项目不动产权证办理相关政策，及时纳入解决范畴，协调市相关部门，按照民生优先、从旧从轻的原则，依法依规登记办理。

（五）司法介入，妥善解决纠纷。领导小组办公室和区法院、市中院建立问题楼盘（烂尾楼）处置府院联动机制。案件执行法院认为涉问题楼盘（烂尾楼）执行案件需要政府有关职能部门予以协调解决，或原项目主体、新的受让人提请执行法院协调解决的相关事项，由案件执行法院将执行依据、工作方案及需要解决的问题，通过各项目工作组报送我区问题楼盘（烂尾楼）项目协调推进工作领导小组办公室；

领导小组办公室针对提请协调解决的问题，确定由相关成员单位研究并依法依规按政策提出解决意见，必要时由领导小组召开会议予以研究报市级层面解决。

组织对问题楼盘（烂尾楼）项目核清资产，理清各类债权人，对于涉及的债权债务及抵押、查封等问题，能协商解决的，由城区政府协调开发企业与银行或资产公司通过协商解决，达成解押或解除查封意见；

对于债权债务复杂、难以协调的，由城区政府引导购房群众尽量采取人民调解方式快速解决纠纷，涉及经济犯罪的，公安部门要主动介入，立案侦查，全力追回涉案款项，尽量减少企业损失；

必须通过司法途径解决的，由法院等司法机构处理，坚持依法保护购房人权益，相关部门和人员积极配合司法机关做好相关工作。区法院要积极与市中院对接，提高涉及房地产问题楼盘（烂尾楼）案件审执效率，加大案件执行力度。

（六）主动担当，破解项目死结。对于因主体缺失、资金链断裂、涉法涉诉、历史原因等情况导致烂尾，且通过行政协调、市场运作等手段均无解决希望的项目，各项目工作组和职能部门要主动担当，先解决涉及群众的信访诉求，保障购房人和回迁户的合法权益，后追究主体责任，采取“一事一议”的办法盘活项目。

五、工作要求

（一）强化组织领导。问题楼盘（烂尾楼）问题不仅是单纯的经济纠纷问题，也涉及千家万户，事关广大群众根本利益的社会问题。各项目工作组和职能部门要提高政治站位，充分认识解决好问题楼盘（烂尾楼）的社会意义和政治意义，高度重视并积极推进问题楼盘（烂尾楼）处置工作，努力争取问题楼盘（烂尾楼）得到尽快尽早解决，回应群众的热切期盼。加强组织领导，各项目工作组负责研究制定问题楼盘（烂尾楼）项目推进工作方案，落实“一企一策”的具体措施并组织实施，做好相关群众稳控工作。

（二）强化工作责任。问题楼盘（烂尾楼）项目的处置，要结合实际制定具体工作方案，构建政府牵头组织，法院介入联动，区信访局、区发改局、区司法局、区财政局、区住建局、区市场监督管理局、区投资促进局、区城管、xx税务局、市自然资源局xx分局、xx街道办、xx街道办、xx街道办等部门以及各项目工作组等部门主动参加的多方协作、合力推进的工作机制。各职能部门要全力配合，加强业务指导。

（三）强化政府引导。解决问题楼盘（烂尾楼）项目不会一蹴而就，应当根据具体情况从长计议，有计划性、针对性地分期、分批统筹推进，区政府、各项目工作组要充分发挥在推进“问题楼盘（烂尾楼）项目处置工作中的引导作用，积极凝聚各方力量，充分调动各种资源；

充分尊重企业这个市场主体，切实调动企业的积极性、主动性和创造性，促进政府与市场良性互动；

主动创造有利条件，引导业主积极参与进来，全力推动问题楼盘（烂尾楼）妥善解决。

xx市xx区问题楼盘（烂尾楼）项目协调推进领导小组

为有效解决房地产领域历史遗留的突出问题，加强对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作的领导，经区政府研究同意，决定成立问题楼盘（烂尾楼）项目协调推进工作领导小组。

一、领导小组成员

二、内设机构及工作职责

协调推进工作领导小组下设办公室和xx个项目工作组。

（一）办公室

办公室设在区住房和城乡建设局，办公室主任由xx兼任，副主任由xx担任，成员由xx（联络员：电话：xx）、xx和xx个项目工作组联络员组成。主要职责：负责领导小组日常工作；

统筹规划、组织协调和监督检查xx个项目工作组处置工作；

组织协调有关资源，指导xx个项目工作组加快推进项目处置工作；

对xx个项目工作组和有关责任部门落实领导小组各项工作部署进行监督检查；

定期向区委、区政府和领导小组汇报工作落实情况；

指导协助项目复工后的工程质量安全隐患整改，加强与市住房城乡建设局沟通对接；

承担领导小组交办的其他工作。

（二）兴宸·山水中央建设项目工作组

xx中央建设项目工作组组长由白峰兼任，成员由xx（联络员：电话：xx）、xx组成。主要职责：负责研究制定xx中央建设项目推进工作方案，落实“一企一策”具体措施并组织实施；

做好相关群众信访维稳工作；

完成领导小组交办的其他工作。

（三）xx风景及西环三期项目工作组

xx项目工作组组长由xx兼任，副组长由xx兼任，成员由xx（联络员：电话：xx）组成。主要职责：负责研究制定xx风景及西环三期项目推进工作方案，落实“一企一策”具体措施并组织实施；

做好相关群众信访维稳工作；

完成领导小组交办的其他工作。

三、成员单位工作职责

纪委监察委：负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作进行全程监督，对发现的可能涉及公职人员失职、渎职及贪腐等问题线索进行核实，严肃工作纪律，确保不发生问题。

宣传部：负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作进行宣传报道。

信访局：负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作过程中信访维稳工作。

发展和改革局：负责我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目启动后立项报备和固定资产投资统计入库指导等前期工作。

司法局：负责在我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作中的政策法律协调指导和服务工作。

财政局：负责我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作中的资金保障工作。

市场监督管理局：负责我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作中提供市场监管方面业务指导和接盘企业工商行政审批登记等服务工作。

投资促进局：负责我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）推介、招商引资，盘活项目。

城市管理局：负责完成我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目范围内拆迁和项目启动后市政配套设施的建设完善及拆迁工作。

税务局：负责检验项目税费缴纳情况，在我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目处置中落实有关税收优惠、减免等工作。

市自然资源局xx分局：负责在我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目重整盘活处置中，对规划调整、土地优惠、规划核实、不动产登记和交易等方面，做出政策指导，配合投资促进局做好项目招商引资工作，加强与市自然资源局沟通对接。

法院：加强与市中级法院沟通对接，负责依法理清我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目债权债务，通过司法手段锁定我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目的债权债务，积极促成投资方介入，推进我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目清理盘活工作。

xx公安分局：负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目涉及的侵占公司资产等刑事犯罪进行立案侦查，追讨被转移资产，协助信访局做好信访维稳等工作。

xx、xx、xx街道办：负责统筹本辖区范围内建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目的处置工作；

负责与各职能部门的协调对接工作；

负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作过程中信访维稳工作。

今后，成员如需调整，涉及区领导同志的，由领导小组报区人民政府发文；

涉及其他成员的，由领导小组办公室报领导小组批准后自行发文，并报区政府办公室备案。领导小组任务完成后自行撤销。

问题楼盘化解处置办法（市级）

第一章总则

第一条为加快推进问题楼盘化解工作，维护群众合法利益，妥善处置社会矛盾纠纷，提升城市建设和管理水平，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国人民防空法》等法律法规和《xx作市中心城区问题楼盘化解处置暂行办法》（xx信联办〔xxxx〕x号）文件有关要求，制定本办法。

第二条秉持以人民为中心理念，坚持尊重历史、实事求是、依法依规、分类施策、公开公正的原则化解问题楼盘。

第三条县问题楼盘信访化解攻坚领导小组统一领导问题楼盘化解工作。各辖区街道办事处负责本辖区问题楼盘化解工作。县政府各有关部门及单位依据职责分工，负责做好问题楼盘相关手续办理和政策服务工作。

第四条各辖区街道办事处和各有关单位要勇于担当、积极作为，坚决杜绝“新官不理旧账”现象，确保问题楼盘化解工作有效进行，对推诿扯皮、懒政怠政现象将依法依规严肃问责追责。

第二章问题楼盘认定和适用范围

第五条本办法所称问题楼盘是指在国有建设用地上的房地产项目，因建设手续不完备、资金链断裂、开发经营行为不规范，导致项目停建、缓建或无法办理不动产登记的楼盘项目。

第六条本办法适用于xxxx年xx月xx日前建成或部分建成并经问题楼盘领导小组认定列入问题楼盘台账的建设项目。

第七条问题楼盘台账由县自然资源局排查上报，县问题楼盘信访化解攻坚领导小组综合认定。严禁问题楼盘适用范围外项目随意搭车、弄虚作假、刻意瞒报等行为。

第三章问题楼盘的分类

第八条问题楼盘按性质区分为建设手续缺失类、建设主体灭失（消失）类、资金链断裂类、涉法涉诉类。

第九条对符合城市总体规划和土地利用总体规划，经县政府同意先行开工建设的经济适用房项目、棚户区改造项目、集资建房项目、省市重点项目等建设手续缺失类的问题楼盘，不再履行行政处罚程序。对其他房地产项目，还原历史同时期政策，按照依法从旧从轻原则予以化解。

第十条对建设主体灭失（消失）类、资金链断裂类、涉法涉诉类的问题楼盘，按照一事一议原则，由县问题楼盘信访化解攻坚领导小组组织工作专班，统筹协调推进。

第四章化解处置办法

第一节土地供应

第十一条对符合土地利用总体规划和城乡规划，因“未供即用”形成的问题楼盘，根据项目开工时间确定土地评估基准日，补办土地手续。项目实际开工时间以行政处罚决定书认定时间为准。未进行行政处罚的，由建设单位提供施工日志、监理记录、竣工报告等证明材料，县住房城乡建设部门负责对项目实际开工时间出具认定意见（以上材料、证明和认定意见均需承担法律责任）。

第十二条县政府同意先行开工建设的问题楼盘，建设用地使用权应视同净地，不再履行行政处罚程序，按照批准开工时间的基准地价依法挂牌供地；

涉及集体建设用地报批征用的，视同净地履行报批、征收手续。

第十三条未经县政府同意擅自开工建设且不符合城市总体规划的问题楼盘，已建成入住无法消除影响的，项目形成的违法所得依法予以没收。

辖区街道办事处负责没收建筑物和其他设施的估价等处置工作。地上建筑物和其他设施与土地一并出让，所得价款单独核算上缴财政，不纳入土地出让收入范围。土地出让后，辖区街道办事处出具地上建筑物和其他设施已处理完毕证明。

原开发建设单位获得该宗地土地使用权的，按照没收建筑物的建筑安装成本抵扣评估价后的差价向政府补缴价款，原开发建设单位获得没收建筑物和其他设施的所有权。其他市场主体获得该宗土地使用权的，按没收建筑物和其他设施评估价向政府足额缴纳价款，获得没收建筑物和其他设施的所有权。

第十四条对涉及规划条件变更的问题楼盘，以批准规划调整时间作为土地评估基准日予以评估，核定补缴土地出让金。开发建设项目涉及多次规划调整的，以最后一次规划审批时间作为土地评估基准日，不得按规划调整时间分段评估。对擅自调整规划的建设行为，以项目整体竣工时间（以竣工报告为准）作为土地评估基准日，核定补缴土地出让金。

第十五条原土地出让合同未明确容积率的，由县自然资源局负责核定原土地出让时的容积率。无法核定原土地出让时容积率的，可按签订土地出让合同时期政府公布的同用途基准地价标准确定容积率。

第十六条对因征迁安置补偿费用未到位，形成安置项目规划、土地等手续未能及时完善的问题楼盘，可依照政府认定的拆迁完成日期或征迁评估日期，作为土地出让评估基准日。

第十七条土地出让后，因超占原出让合同约定的面积，超占面积不超过出让宗地总面积xx%且已办理规划用地手续的，依法处罚到位后，按该宗地出让时的土地出让金标准补缴超占部分土地出让金，签订土地出让合同，不再报县政府审批。

第十八条属于下列情形之一的，不视为容积率调整：

（一）土地出让后，因土地分割致使局部地块容积率与整宗地块综合容积率不一致，但建筑总面积未超出规划总建筑面积,经自然资源部门认定符合规划要求的；

（二）因实施城市规划、道路修建等，宗地被城市道路红线、绿线或其他公共设施占用，致使宗地面积变小,出让土地现状建设与原规划批准总建筑面积一致的；

（三）因拆迁安置等问题进行部分开发建设的，经自然资源部门核定已开发部分符合整个项目规划建设要求的。

第十九条问题楼盘涉及补缴相关税费的，税务部门应依法征收。

第二节规划审批

第二十条建筑总面积误差是指建设工程竣工实测建筑面积超出建设工程规划许可证载明的建筑面积的数值。建筑面积的允许误差按以下标准分段累进计算，累进计算的建筑面积允许误差不得超过xxx平方米：

（一）规划许可建筑面积xxxx平方米以内（含xxxx平方米）的控制在x%以内；

（二）规划许可建筑面积xxxx—xxxx平方米（含xxxx平方米）的控制在x%以内；

（三）规划许可建筑面积xxxx—xxxxx平方米（含xxxxx平方米）的控制在x%以内；

（四）规划许可建筑面积xxxxx平方米以上的控制在x%以内。

建筑总面积超出允许误差范围，且实际容积率超出土地出让合同（出让土地）或建设用地规划许可证（划拔土地）规定的，按照依法从旧从轻原则进行处罚，按规定补缴土地出让金和相关规费后，按要求办理规划许可手续。

建筑总面积在允许误差范围内，且实际容积率未超土地出让合同（出让土地）或建设用地规划许可证（划拔土地）规定的，不再履行行政处罚程序，按规定补缴相关规费后，按要求办理规划许可手续。

第二十一条已办理规划许可手续，但未按照规划许可内容建设，且超建部分已销售入住的问题楼盘，不严重影响城市规划的，按照从旧从轻原则依法进行处罚，据实进行现状认可，不再办理规划核实手续。

第二十二条对县政府同意先行开工，已建成入住或主体工程已完工但未办理规划手续的问题楼盘，不再履行行政处罚程序，按要求办理规划许可手续。

对未经县政府同意擅自开工建设的问题楼盘，不严重影响城市规划的，按照从旧从轻原则依法进行处罚，据实进行现状认可，办理规划许可手续；

严重影响城市规划的，由辖区街道办事处责令建设单位消除影响，建设单位逾期未消除影响的，由辖区街道办事处组织拆除。

第三节施工许可

第二十三条经县政府同意先行开工建设，未办理建筑工程施工许可、竣工验收备案的问题楼盘，不再履行行政处罚程序，在完善土地、规划手续后，补办施工许可等手续。

第二十四条质量监督、安全监督已介入且施工图设计文件审查合格的问题楼盘，不再履行行政处罚程序，按要求补办施工许可、竣工验收备案等手续。

第二十五条未经县政府批准擅自开工或质量监督、安全监督未介入的问题楼盘，由建设单位委托鉴定机构，对已建成部分进行鉴定，确认已建部分工程质量安全合格后，出具质量安全鉴定报告。鉴定报告可作为工程质量安全的证明材料，按照依法从旧从轻原则处罚后办理施工许可、竣工验收备案等手续。

第二十六条已竣工入住的问题楼盘，不再办理施工许可等手续，不再履行行政处罚程序，由建设单位或辖区街道办事处（建设主体灭失消失的）委托鉴定机构出具鉴定报告，确认工程质量安全合格后，鉴定报告可作为工程质量安全的证明材料，由住房城乡建设部门出具认可证明，视为房屋竣工验收和备案手续。

第四节人防工程建设

第二十七条未办理人防审批手续但已建成的问题楼盘，由建设单位提出申请，经人防部门审批后限期补建人防工程。若无法补建人防工程的，按依法从旧从轻原则予以追缴易地建设费，不再履行行政处罚程序。

第二十八条对已开工配建的人防工程，未办理施工许可，但人防工程施工、监理、质监、检测资料齐全的项目，补办施工许可手续后，申请人防主体和竣工验收备案。因长期停工搁置或其他原因导致工程质量无法认定的人防工程，需经有专业资质的检测机构进行鉴定，符合设计要求后补办施工许可手续，申请人防竣工验收备案。

第二十九条对于人防质监未介入的项目，需经有专业资质的检测机构进行鉴定，符合设计要求后补办施工许可手续，申请人防竣工验收备案。

第三十条所有申请竣工验收项目均按照依法从旧从轻原则进行竣工验收备案，不再履行行政处罚程序。

第五节消防审批

第三十一条对需要申报建设工程消防设计审查的问题楼盘，由建设单位提出书面申请，并提供相应设计文件，消防设计审查主管部门提出审查、指导意见。对主体工程已竣工的问题楼盘，且消防设施已安装调试到位的，建设单位可申请工程预验收，预验收后下发服务提醒。

第三十二条对已经取得建设工程规划许可证的，根据建设单位的申报，经现场检查并对申报的消防设计文件进行审查。对规模大、周期长的项目，可分期审查、分期验收；

对于大型工程先期竣工部分需要先期投入使用的，根据建设单位的申报，在满足局部验收相关条件时，可以实施局部消防验收。

第三十三条未申报建设工程消防设计审查但已开工建设的问题楼盘，按照从旧从轻原则处依法进行罚后，消防技术标准的试用按相关规定执行。

第六节房屋预（销）售

第三十四条对未建成或已建成项目，由建设单位完善必要建设手续后，持相关资料到有关部门补办房屋预（销）售许可、楼盘表、房屋交易（买卖、抵押）合同网签和备案手续。

第七节不动产登记

第三十五条对已列入问题楼盘台账的项目，不动产登记时需提交国有建设用地划拨决定书或国有建设用地使用权出让合同、土地出让价款缴纳凭证、建设工程符合规划材料、房屋竣工备案材料、不动产买卖合同、不动产销售发票、税费缴纳凭证等材料。县政府或者有关部门有要求的，可按实际要求提交。不动产登记机构应将有关情况记载于不动产登记簿。

第三十六条开发企业、建设单位失联未办理不动产首次登记的，由辖区街道办事处在不动产登记机构门户网站进行公告（公告期不少于xx个工作日）。公告期结束开发企业或建设单位依旧不申请的，由辖区街道办事处负责申请办理不动产登记。

第三十七条商品房预售后申请办理预告登记，属国有建设用地使用权、在建建筑物或者房屋已经抵押的，应先办理抵押注销手续，再办理不动产登记；

属建设用地使用权或者房屋已经人民法院或者其他有权机关查封的，应经人民法院或者其他有权机关解除查封后再办理不动产登记。人民法院或者其他有权机关查封前办理过商品房买卖合同备案的，不影响办理后续不动产登记。

第三十八条土地出让年限届满的问题楼盘，经县政府批准，在续缴土地出让金后，予以办理不动产登记手续。

第三十九条已办理不动产权证（房屋所有权证），但房屋所占用宗地与房屋规划用途不一致的，依据“地随房走”的原则，按房屋规划用途补缴土地出让金后，不动产登记部门按房屋规划用途进行房地一致的不动产登记。

第八节建设主体灭失（消失）、资金链断裂、涉法涉诉类化解

第四十条建设主体灭失（消失）、资金链断裂、涉法涉诉类的问题楼盘，由辖区街道办事处负责化解，在本《办法》政策支持下，制定优惠政策，通过专题招商引资、依法处置等方式予以盘活。对因企业倒闭、破产、注（吊）销或公司（法人）失联的问题楼盘，由辖区街道办事处牵头，建立协调推进机制，协调司法部门快办、快审、快结。

第五章保障措施

第四十一条对建设主体灭失且依法没有追诉对象的问题楼盘，经县政府批准，按一楼一策的原则，实行“容缺办理”，由辖区街道办事处组织办理相关手续。经质量、安全检测合格，在产权明晰，出让金足额交纳的前提下，由不动产登记部门办理登记手续。对欠缴规费，由辖区街道办事处负责追缴。

第四十二条对不及时缴纳土地出让金、保证金、罚款及相关规费，拒不依法补建人防工程或补缴人防易地建设费，拒不进行消防隐患整改的建设单位、法人及股东、实际控制人，暂停其参与我县范围内新增房地产项目资格，县问题楼盘信访化解攻坚领导小组办公室函告发展改革委、住房城乡建设局、自然资源局、住房保障中心、人防办、市场监管局、税务局、公共资源交易中心等相关单位暂停办理与其有关业务，并将其纳入社会信用体系监管，建立“黑名单”制度，加大税费追缴力度，依法移送司法机关采取强制措施。

第六章附则

第四十三条本办法自印发之日起施行，有效期至xxxx年xx月xx日。

当之无愧的好文。

【发布单位】琼海市

【发布文号】海府办 [2007] 151号 【发布日期】2007-11-23 【生效日期】2007-11-23 【失效日期】 【所属类别】政策参考 【文件来源】海南省

琼海市征地和闲置土地处置历史遗留问题处理工作实施方案

(海府办 [2007] 151号)

各镇人民政府、市政府直属有关单位：

经市政府同意，现将《琼海市非林地权属纠纷历史遗留问题调处工作实施方案》和《琼海市征地和闲置土地处置历史遗留问题处理工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

二00七年十一月二十三日

琼海市征地和闲置土地处置历史遗留问题处理工作实施方案

根据省政府的统一部署，为采取有效措施妥善处理好征地及闲置土地处置历史遗留问题，贯彻落实省第五次党代会和省政府工作报告关于解决土地纠纷历史遗留问题的工作部署，维护社会稳定，特制定本方案。

一、工作目标

（一）总体目标。

用3年到5年时间基本解决我市征地与闲置土地处置历史遗留问题。

（二）2007年工作任务。

1、全面清理各类征地与闲置土地处置遗留问题，摸清底数，并逐宗查找问题引发的原因，建立全市土地征收宗地数据库和闲置土地宗地数据库。

2、解决征地遗留问题总宗数的50%以上；其中群众反映强烈、已经引发群体性事件或可能引发群体性事件的，要确保在今年内解决。

3、解决闲置土地处置纠纷问题总宗数的30%以上；回收换地权益书价值20%以上。

（三）2008年至2009年工作任务。

1、基本解决征地历史遗留问题，并采取措施进一步完善征地制度。

2、解决闲置土地处置纠纷问题总宗数累计达到70%以上；回收换地权益书价值累计达到60%以上。

（四）2010至2011年工作任务。

1、基本解决闲置土地处置纠纷问题。

2、基本完成换地权益书的回收工作。

二、工作的重点和具体内容

本次专项工作分两个方面进行：一是1990年至2005年期间涉及征地遗留的各类历史问题，包括拖欠农民征地补偿费、土地征收后闲置、被征地农民劳动力就业、安置不落实，生活无保障以及征地实施环节引发的各类问题；二是涉及闲置土地处置的各类遗留问题，包括政府与农民和政府与企业的两大矛盾关系问题。

清理的具体内容：

（一）征地遗留问题。

1、征收农民集体所有土地补偿费的核算和支付情况。主要清理政府制定的具体项目（特别是基础设施）的征地补偿费标准是否符合土地管理法等有关法律法规的规定，是否按照依法批准的征地方案核算征地各项补偿费，特别是市重点工程是否存在政府压低征地补偿费标准的行为；全面清理1990-2005年间征收集体土地的建设项目拖欠、截留和挪用征地补偿费用的情况；对拖欠征地补偿费用的是否制定了限期还款计划，并且严格按计划组织清还；对截留、挪用、贪污征地补偿费用的行为是否予以纠正，有关责任人员是否依纪依法作了处理。

2、被征地农民劳动力就业、安置不落实、生活无保障情况。调查核实失地农民的总量以及集体经济组织的土地被大面积征收后的人均耕地情况；市政府征地时已承诺的招工安置指标是否落实；对失地农民的安置是否根据国家政策制订了安置规划，包括从就业培训、社会保障以及预留生产用地等方面。

3、征地审批情况。征地审批有无存在违法审批征地行为，包括各种形式越权审批、化整为零征地和农用地转用，以及未经依法批准私下征收农民集体土地等行为；对经国务院和省人民政府依法批准征地的建设项目，是否严格实行征地公告、征地补偿安置方案公告和征地补偿登记的“两公告一登记”制度。

4、村集体经济组织对征地补偿费的分配、使用和管理情况。主要检查征地补偿费是否纳入村集体财务并实行专项管理和监督；村集体财务是否实行民主理财、财务公开；支付给村集体经济组织的征地各项补偿费是否按有关规定在村集体和农民之间作了合理分配，被征地农户的权益是否得到保障；村集体经济组织所得的征地补偿费用是否在管理使用中存在违纪违法问题。

（二）闲置土地处置遗留问题。

1、全面查清与闲置土地处置有关的各类遗留问题情况，重点查清土地宗数、面积、土地现状及农民使用、复耕情况。具体内容：依法批准用地、但因各种原因未开发利用，土地仍由农民耕作的；土地征用出让后闲置，政府已依法收回，但尚欠农民征地补偿款的；以限期开发、改变用途等方式处置后又重新闲置的；由于征地操作不规范，征地档案材料遗失或不全，征地补偿款给付情况无据可查的。

2、因处置而引发土地权益人上访、信访、行政复议或司法诉讼的问题，重点查清土地宗数、面积、土地现状及土地权益人异议情况及问题的焦点所在。具体内容：原以限期开发方式处置，但由于规划制约等政府原因造成不能开发利用，导致土地继续闲置的；依法无偿收回或以核发换地权益书方式处置后土地权益人不服政府的处置，申请行政复议或提起司法诉讼的；司法机关裁定闲置土地过户，但不符合法律规定，无法办理过户手续，政府应依法做出处置的。

3、核发换地权益书存在的主要问题。全面查清发放的换地权益书价值总量和回收量，找出换地权益书发放量大而回收量少、发收矛盾突出的原因，以及换地权益书流通渠道不畅、贬值严重的原因，并分析可能造成的后果。

三、工作机制和工作措施

（一）加强组织领导。

为做好专项清理工作，市征地和闲置土地处理历史遗留问题下设办公室，办公室设在市国土环境资源局，由王国升局长廉任办公室主任，戴国川副局长任副主任，市政府有关部门以及国土环境资源局土地口有关股室抽调人员参加，并建立工作负责制，负责全市征地和闲置土地处置历史遗留问题处理工作，以确保专项清查工作任务的顺利完成。

（二）加强跟踪督办。

1、办公室将定期编制工作简报，反映全市工作进展情况，并及时向省厅、市政府报送情况。

2、对于严重拖欠农民征地补偿费等问题的重点项目，由市国土环境资源局会同监察局、审计局、财政局、农业局等部门牵头重点督办追缴。（由市国土环境资源局牵头，监察局、财政局协助）

（三）坚持依法、合理为前提，采取区别对待政策，妥善解决征地历史遗留问题。

要依据国家和我省土地管理有关法律法规，妥善解决征地历史遗留问题。

1、对不符合土地利用总体规划和城镇规划，近期不能开发利用、且耕种条件未被破坏或原征地手续不完善、农民确实得不到征地补偿以及未实际实施征地的土地，应依法解除原征地协议，将土地退回；或采取同农民签订协议，让农民临时耕作，委托管理的方式处理。（由市国土环境资源局负责）

2、对符合土地利用总体规划和城镇规划，但近期无法安排建设项目，耕种条件未被破坏的土地，可组织农民进行复耕，并约定土地重新开发利用时，可给予适当补偿；对仍拖欠农民征地补偿款的，政府应制定时间计划限期偿还，或者根据拖欠补偿款的金额返还相应面积的土地给农民。（由市国土环境资源局负责）

3、对符合土地利用总体规划和城镇规划、近期可开发建设的土地，如尚拖欠农民征地补偿费的，可由市政府代为支付拖欠的征地补偿费、并完善用地手续后纳入政府土地储备库。（由国土环境资源局牵头、财政局协助）

4、对于90年代初市设立的各类开发区因初步平整造成原已预留给被征地集体经济组织的生产用地，其耕地被破坏、土地被闲置撂荒的，应当安排专项资金用于农田水利设施的修复，创造耕种条件；此外，要积极引导农民充分利用现有的土地资源，结合地区产业优势，发展高效农业。（由国土环境资源局牵头、财政局协助）

（四）采取多种方式解决失地农民的生产生活出路。

1、市政府原已承诺招工安置而因种种原因多年未兑现的，应在安排项目时，有意识地引进一些具有稳定收益的劳动密集型企业，并约定用地单位在同等条件下优先招收被征地单位的人员就业；同时，协调招工单位与招工安置人员签订劳动合同，在此期间用人单位因经营需要与安置人员解除劳动合同的，用人单位应一次性补足养老统筹费用和其他社会保险费用（由于本人原因解除劳动合同的除外）。（由市国土环境资源局牵头、市人事劳动保障局协助）

2、建立健全被征地农民就业和培训机制。市政府每年要安排专项资金，由就业部门组织免费培训失地失业农民，加强被征地农民的劳动技能培训，以提高被征地农民的就业竞争能力；对城镇总体规划区范围内的被征地农民申请失业登记的，公共就业服务机构应当及时办理，给予再就业扶持。（由市人事劳动保障局负责）

3、制定优惠政策，鼓励失地农民自主择业。市政府应当在代款、税收、场地等方面对自谋职业和自主创业的失地农民提供优惠政策，尤其金融部门能放宽信贷条件，降低贷款门槛，鼓励和扶持失地农民发展生产，努力增加收入。（市政府办牵头、税务部门、各商业银行协助）

4、建立被征地农民社会保障体系。要按照省政府《关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的通知》（琼府办[2007]20号）要求，在明年初研究制定本市被征地农民养老保障实施办法，明确保障资金来源、缴费标准以及享受待遇等，并尽快建立被征地农民的个人统筹账户。（由市政府办牵头、人劳局、国土环境资源局协助）

（五）继续加大闲置土地的处置力度。

1、要按照海南省人大常务委员会《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》有关规定，对因司法查封未落实处置的土地要继续与法院协商并尽快落实处置。（由市国土环境资源局负责）

2、对以限期开发、改变用途等方式处置后又重新闲置的土地，要逐宗清理并查找原因：属用地单位自身原因造成的，应坚决收回；因政府规划调整、市政基础设施配套不完善等原因造成的，除按原协议约定的条款尽快落实土地开发条件外，经与用地单位协商，同意以有偿方式交还土地的，应尽快与用地单位签订收购协议，兑现土地收购费用后将土地纳入政府土地储备库实行统一盘活利用。（由市国土环境资源局负责）

（六）建立换地权益书回收的有效机制。

1、建立再出让土地时回收换地权益书的制度。要严格执行《海南经济特区换地权益书流转与回收暂行办法》（省政府令第199号）第十条的规定：“受让以换地权益书方式收回的土地，可以换地权益书支付土地出让金的70%；受让新增建设用地，在以货币形式支付土地出让金中用于土地征收（收回）的费用后，余下的土地出让金可以换地权益书支付70%”。（由市国土环境资源局负责、市财政局协助）

2、纳入用地计划管理。结合年度供地计划指标，按照省政府下达年度回收换地权益书指标，逐年完成。（由市国土环境资源局负责）

3、建立回收基金。按规定设立换地权益书的回收基金，回收基金从市政府出让土地收益中按一定比例提取，专项用于回收换地权益书。（由市国土环境资源局牵头、市财政局协助）

四、几点工作要求

（一）严格责任追究。将处理征地和闲置土地历史遗留问题工作纳入市政府相关部门政绩评价和考核重要内容，每年进行考核；对因长期拖欠征地补偿费而引发群众上访或群体性事件的相关部门，追究有关领导的责任；对不按省政府令第199号规定回收换地权益书的，责令限期改正，逾期不改正的，对相关部门主要负责人和直接责任人给予行政处分。

（二）加大资金投入。一是落实征地补偿与安置资金，安排专门资金用于解决尚拖欠农民的征地补偿款、招工安置以及社保、技能培训等问题。二是保证专项工作经费，落实专项工作经费，将所需费用根据工作进展情况和当年工作任务列入财政预算，予以解决。

（三）建立制度。按照征地制度改革的要求建立健全征地管理制度，重点放在完善征地程序，禁止滥用征地权、压低征地法定补偿标准，改革征地补偿方式，按照“土地换社保”原则建立健全失地农民的社会保障制度等方面。

五、工作安排

根据省政府的统一部署，本次工作采取上下联动、自查自纠、重点督办相结合的方法。专项工作共分为三个阶段：

第一阶段。清查摸底（2007年9月6日至2007年10月31日）。依据有关法律法规和政策的要求和专项清理的范围内容，对上述问题进行全面排查、清理，掌握遗留问题的总量、类型和分布情况，填报省统一编制的调查统计表格；对宗地档案遗失或不完善的，应补充建立和完善；切实摸清底数，做好排查登记。

第二阶段。整改处理（2007年11月1日至2007年12月5日）。要对查找出的问题集中进行分析研究，并区别情况制定整改措施、落实处理意见；同时针对问题发生的原因建立健全规章制度，堵塞漏洞、规范管理。对于农民和权益人反映强烈的问题要作为处理和整改的重点。

第三阶段。年度检查验收（2007年12月5日至2007年12月31日）。对清理解决征地和闲置土地遗留问题工作进行年度总结，并于今年11月底向省国土环境资源厅上报总结报告，迎接省组织联合检查组对我市工作进行年度检查。

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

写得很好！

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