房地产金融风险及对策

房地产金融风险及对策 摘要 近年来，**市房地产业逐渐成为**市经济发展中的支柱产业，为**市经济的持续增长和财政收入的持续增加做出了重要的贡献。随着**市房地产市场和资本市场的快速发展，房地产金融发展迅速，房地产价格的快速上升已经超出了居民可购买承受能力范围，使得**市房地产金融风险不断增长，过高的房价收入比和住户购房杠杆的攀升，使得**市房地产金融风险处于较高的状态。这使防范房地产金融风险、维护金融稳定成为**市当前和今后时期经济和金融发展的首要任务，因此，研究**市房地产金融风险及防范对策具有重大的理论和现实意义。

关键词：房地产；

金融；

金融风险 论文类型：理论研 目录 1绪论 1 1.1研究背景 1 1.2研究意义 1 1.2.1现实意义 1 1.2.2理论意义 1 1.3文献综述 2 1.3.1国内研究现状 2 1.3.2国外研究现状 2 2 房地产金融相关概念 2 2.1房地产金融 2 2.2房地产金融风险 3 2.3房地产金融风险形成的过程 4 3房地产金融现状 5 3.1房地产行业资产负债率持续增长 5 3.2房价下降明显 5 4房地产金融存在的风险 6 4.1房地产企业投融资风险增大 6 4.2个人住房消费信贷违约风险增大 7 4.3银行自身存在操作风险 7 4.4土地储备的金融风险 8 5房地产金融风险防范建议 8 5.1提高投资者理性投资意识 8 5.2加快房地产企业资产负债率合理化步伐 9 5.3银行加强操作风险的防控 9 5.4完善土地政策 10 总结 10 致谢 11 参考文献 12 网络学院毕业论文独创性声明 13 毕业论文知识产权权属声明 14 1绪论 1.1研究背景 在我国的国民经济发展中，房地产是重要的支柱产业，它的持续健康发展有利于扩大内需，拉动相关行业的发展，以及提高人民的生活水平。而房地产业要实现持续健康发展，没有金融业的大力支持和大量资金投入是不可想象的。同时，房地产业存在着大量资金需求与有限自我积累之间的矛盾，这无疑会导致金融投资存在极大的风险。鉴于此，研究分析并有效规避房地产金融风险，是我国当前及今后一个时期十分重要而紧迫的任务。

1.2研究意义 1.2.1现实意义 伴随着我国经济的飞速发展，很多产业也在不断创新，作为我国支柱产业之一的房地产也是如此。而资金是房地产业的命脉，不断发展的房地产业对于资金的需求更为巨大。在这种情况下我国的房地产业慢慢与金融业变得密不可分，带来了新的机遇与挑战，产生的房地产金融。在房地产金融的发展过程中，房地产金融风险也慢慢显现出来，且由于我国房地产和金融业的密切关系，房地产金融风险的影响变得更为巨大，因此房地产金融风险防范无疑关系到了我国经济的健康发展，必须加以重视。

由于上述原因，本文以房地产金融风险与对策为主题，简单阐述了房地产金融，房地产金融风险以及对策。从多个方面提出了关于我国房地产金融风险防范的一些建议。

1.2.2理论意义 我国房地产企业发展的时间较晚对于房地产风险的防范意识较差，所以对于该课题的研究有助于为我国房地产企业防范房地产金融风险提供一定的理论上的借鉴的意义。

1.3文献综述 1.3.1国内研究现状 王定洪（2018）认为：从银行信贷扩张的角度来研究来研究房地产金融风险的形成机理，认为风险绝大多数形成缘由是银行信贷膨胀，构建了房地产金融风险的系统框架，并分析信贷的膨胀对房地产风险影响程度[1]。

陈丐治（2018）认为：国家宏观调控的角度来分析房地产金融风险的形成机理，认为它的产生离不开货币政策和经济发展程度等这些外部原因[2]。

彭彦祎（2018）认为：认为房地产市场存在着信息不对称，这个信息的不对称导致在房地产交易过程中使得市场机制不能正常表现，导致逆向选择和道德风险，从而引发房地产金融风险[3]。

1.3.2国外研究现状 Karolien De Bruyne（2015）指出交易双方对住房进行非理性买卖，无法认清房地产市场的状况，看到周围其他人都买房，并不是刚性需求也跟着一起买房，形成跟风投资，市场需求非正常增多使得房价迅速上涨，刚性需求的投资者难以购房，引起风险增大[11]。

AndreyPavlov（2016）认为：认为房地产开发企业对房地产价格预期上升，使得房地产开发企业没有考虑到当前企业的经济能力和社会经济发展水平，盲目将资金均投向房地产行业，由于羊群效应，房地产市场上竞争激烈，产生房地产金融风险[12]。

Goetz von Peter（2016）认为：利用预警指标体系构建区域金融预警系统，确定区域金融风险指标体系中各个指标的影响程度，测算出综合预警值，以此实证验证趋于金融风险程度[13]。

2 房地产金融相关概念 2.1房地产金融 房地产金融是指房地产产业在开发、建设、经营、流通和消费等过程中，借助货币流通和信用渠道，采取筹集资金、融通资金以及其他相关金融服务的经济活动和金融活动。美国房地产金融教授 Terrence M.Clauretie& G.Stacy Sirmans对房地产金融进行研究，包括了市场的各个方面。房地产金融本质是房地产在发展过程参与主体之间的资金流通，不单是房地产业或者金融业一方面的流通，而是两个产业在发展期间互相协调的成效[4]。它的目的是利用一切能够可利用的金融资源作为房地产产业的发展的支持力量，保障在发展过程中资金流通顺畅，房地产行业健康发展。

房地产市场在持续的进步与发展，发展过程中的建设项目日益增多，资金需求也就愈加强烈，因而，房地产市场的发展与金融业有着必然的联系，且两者之间相得益彰。房地产金融有利于房地产业的长期发展，并持续不断的提升对社会福利以及社会经济发展等众多方面的促进效果[5]。

2.2房地产金融风险 一般情况下，金融风险存在于资金流通的各个步骤里，因为资金融通过程容易受到诸多偶然性因素的影响，致使资金的融资方获得的实际收益不能达到预期收益，出现收益损失的概率。

国内的一些学者主要是从金融机构角度看待房地产金融风险，具体的内容是指在金融机构提供各种金融服务，推动房地产业发展的过程中，因各种主观原因的存在，而使得金融资产以及信誉遭受破坏的一种可能性。宽泛的来说，房地产金融风险包括与房地产相关的整体金融体系在支持其发展过程中所面临的全部风险，同时，房地产金融风险有很强的主观性，由于在金融机构或是某一项目存在重大风险并出现损失的时候，公众会对它产生极大的质疑，一连串的反应从而就产生，不利于金融房地产业的发展[6]。

本文基于资产价格波动理论和行为金融学视角，将房地产金融风险看成一个多主体互动性的风险，主要是由金融机构、房地产开发商、房地产投资者、消费者、土地储备机构等共同组成并相互作用的，资金的流通在房地产行业中对参与 主体运营造成损失的可能性，在行为金融学视角下具体研究分析**市的房地产金融风险。

2.3房地产金融风险形成的过程 在房地产金融风险的形成过程中，有几个点是非常关键的。第一，泡沫产生的触发器就是外部的有力冲击，这样的冲击可以导致房地产的信号都集中到一个点上，致使在市场中的不同房地产行业的参与主体的预期是相同的。在整个房地产金融风险的形成的过程之中，这个预期一直都存在，是房地产交易形成的促成力量，房地产市场的投机实现热潮阶段的基础也是这个预期[7]。第二，理性投机者的操控行为会对房地产金融风险的形成起到推涛作浪的作用，因为在信息不透明、信息不对称的情况下，理性投机者往往会以自己的利益为重，从而就会从两个方面进行考虑，是引导噪声交易者进行投机还是选择跟随，这两方面的选择依据就是噪音交易者因为遭受损失退出还是变动了交易策略进行跟风交易，从而理性投机者就成为了羊群的控制者。第三，房地产金融风险形成的最主要动力就是投机行为，在投机过程中，资金的极速游走是投机的最主要特点。同时，房地产相关的信息遭受一定刺激时，资金的游走速度会变快，且增加进入房地产市场资金量，造成房地产价格飞速的上升，使得房地产的价格离基础价值越来越远[8]。

房地产金融危机是否会爆发呢？可以说在房地产金融风险形成的初期，是可以预防的，因为及时的发现并准确的控制，将形成风险的每个环节都进行遏制，就可以有效的防范危机的发生，这时就可以通过发展实体经济来转移房地产金融风险。但如果房地产金融风险已经极高，房地产市场内绝大部分参与者的风险规避心理已经处于很高的水平，那投机资金的流动速度就会逐渐的降低，不过，在投机过程中获利的交易者或是刚刚进入房地产市场的交易者会继续进行投机，他们愿意铤而走险，因为他们相信，房地产金融危机未爆发，下一个“傻瓜”就还会出现。这事，房地产市场的风险已经相当的高，且所有的参与者都意识到风险的存在，房地产价格泡沫显著存在，交易氛围也是相当的紧张，市场内只要有一丝的风吹草动，各个投机者都会迅速的撤出资金，撤离房地产市场，这就导致房地产的价格狂速下跌，跌落到房价的最低谷。结果就是紧紧的套牢投机中的高位者，最终的损失惨重的退出市场，将会重新组合新的房地产市场结构。

3房地产金融现状 下面内容写的是全国情况，还是陕西省情况，论述不清，论文题目感觉是全国，不是很清晰，请修改题目为我国或者某某城市，下面内容做相应修改。

3.1房地产行业资产负债率持续增长 地产企业属于融资密集型企业，由于周转周期长，一直是负债经营的典型。根据 Wind 数据显示，截至 2018 年 6 月30 日上市房地产企业资产负债率为 79.46%，创下了自 2005 年以来的新高。其中，鲁商置业的资产负债率最高，达到 94.35%，其他参与统计的 148 家上市公司，有 39 家公司超过行业均值。万科、保利、绿地作为房地产行业的龙头企业，其资产负债率都在 75%以上。企业资产负债率高，说明企业资金来源于债务的资金多，而来源于所有者投入的资金较少。房地产企业持续增长的高资产负债率，不仅使得企业融资成本加剧，同时会导致财务风险相对较高[10]。如果企业现金流不足，不能及时偿债，使得资金链断裂，就会导致企业破产。作为货币聚集地的金融业，是房地产企业不可或缺的重要融资渠道，两者之间存在着密切的利益联系。金融行业作为房地产融资的主要渠道，承担着其融资风险，一旦房地产市场出现波动，房地产企业破产，金融业蒙受的损失也是巨大的。

3.2房价下降明显 从 2018 年的房价走势来看，与年初 1 月份相比，截止到 12 月份，陕西省 11 个城市中，7 个城市房价下跌，其中**跌幅最大，达到了 8.84%。

造成陕西省大部分城市房价下跌的主要原因是由于 2015～2016 年房价涨幅较大，之后随着限购限售等调控政策的出台，投资需求被抑制，市场出现观望情绪。对于过去房价大涨的城市，央行调查统计司原司长盛松成认为房价小幅下跌是好事，可以满足自住刚需。但是也要注意到，房价的下降会引起房地产企业股价的下降，如果控制不好，进而会形成房地产金融风险。房地产金融风险一旦形成会迅速蔓延到其他金融市场，给整个金融体系带来严重危害，从而影响陕西省的经济发展。

4房地产金融存在的风险 4.1房地产企业投融资风险增大 从现状中我们看出**市房地产企业开发投资额不断上升，但是根据**市经济统计年鉴统计，**市房地产企业资产负债率201 _5年为87.92070，资产负债率都高于70%。因此，当**市房地产企业对房价的预期是上升时，投机者会出现，会把部分资金放在一个或者多个房地产的建造工程中，我们都知道房地产的建造工程不是一日之功，房地产企业项目本身周期长和规模大，在其建造过程中，会有许多不可控的原因，使得房地产工程实现计划完工时间产生了影响，与此同时房价一旦下跌，使得房地产企业投资风险增大，引发金融风险。

除此之外，还有一些原因使得房地产企业投资风险增大。

首先是同业间的竞争。房地产建造工程之前，会先去竞拍拿地，在**市房地产行业发展趋势良好，房地产企业预期房价上升，认为投资房地产能够带来高回报的背景下，房地产企业会增加竞拍土地的次数，希望拿到更多的地来投资房地产，政府也是一枚倾向于“价高者得”，这样很容易引起房地产企业间的恶意竞争，房地产企业的投资成本增大，资金流动减少，投资风险增大。

其次是**市房地产企业的非理性开发投资。房地产企业是以追求最大利润为目标，又是会片面追求高收益而导致非理性的开发，以**市目前的市场供给和需求来看，截止2015年末，**市城镇人均住房面积己经达到了37.75平方米，己经完全满足了**市城镇人口的刚性需求，然而在20巧年房地产行业利好环境下，**市房地产企业仍然将重点放在房地产开发，这种非理性开发是由于房地产企业追求高收益造成的，房地产企业投资风险增大。

最后是**市房屋价格上涨的问题。例如**市新一代C区，在2009年由**新一代房地产开发有限公司开发，河北建新建筑集团承建，当时房价为3750元/m2 ,2018年2月，新一代C区房价涨到了15000元/m2，导致2009年从新一代房地产开发有限公司买房屋的购买者赚了一笔，而新一代房地产开发有限公司反而赔了。这些在投资过程中发生的原因都会造成房地产企业的资金链断裂，使得投入的资金收不回来，降低房地产企业资金的流动性，增大房地产企业投资风险，进而引发房地产金融风险。

4.2个人住房消费信贷违约风险增大 我们以城镇居民一个三口之家购买 90 平方米住宅的房价收入比作为衡量**市居民的购买能力的指标，**市 2017 年房价收入比是11.673，按照国际惯例，正常的发展中国家的房价收入比是 3-6 之间较为合理，而发达国家的正常的房价收入比是 1.8-5.5 之间，很明显**市的房价收入比已经超过了 6，并且从 2012 年至 2017 年以来逐年增长，分别是 7.516、7.571、7.760、8.053、9.243、11.673，均高于发展中国家水平，严重超出了**市居民可承受范围，并且**市的房价收入比还有更进一步增长的趋势。自 2005 年以来，**市住房的施工面积占房地产施工总面积约 88%，这意味着**市房地产市场的供给绝大多数流向了住宅，而住宅的需求者是广大居民，房价最终要依靠居民的支付能力来支撑，也就是说**市房地产金融风险中的住户消费违约风险占绝大部分。

近些年，经济的飞速发展，人均可支配收入的上升，房价收入比也有下降的可能性，但是就现在的情况来看，高位的房价收入比超出了住户可承受范围，信用贷款风险不可小觑。

4.3银行自身存在操作风险 **市的银行在房价上涨的时会接收到很多贷款申请，银行的资产正面对各种风险，这主要是由于混乱的银行业务办理程序、业务办理过程中的不规范、业务办理方面的规章不完善导致的，银行中的这些操作风险在银行审查贷款和银行管理时会产生疏漏，贷款的审核和之后的管理也会出现漏洞。对于**市而言，其商业银行自身的操作风险主要体现在以下方面: 一方面，当贷款被受理初期，有一些银行的职员审查贷款时态度比较怠慢，意识不到风险的存在，对于贷款的相关资料的审核也是走马观花，审查过程非常形式化，对于项目手续是否齐全、项目是否可以盈利、项目资金的多少以及项目的经营现状缺乏辨识能力。另一方面，当贷款在审批时，有一些银行甚至不择手段，唯利是图，一味的扩张，尽可能的抢占贷款市场。

因此，一些商业银行降低了对客户的要求，降低了地产商和项目的贷款条件，有时会毫无理智的对其进行放贷，这使得银行面临着很大的安全风险;对银行二次放贷的监管不够镇密，当审核抵押物品时没有按照规定程 序进行，或者在没有办理妥当抵押手续时就将贷款放给了借贷的一方。对于放贷之后的管理，没有能够敦促借贷人及时办理抵押证和产权证，没能很好的跟踪和管理，然而地产商没有按照相关规定使用租金，即银行不清楚资金的去想，或者不规范的支配抵押物品，有些抵押物品己经损坏而其价值会大大减少，这会直接影响到还贷资产来历的合法性。

商业银行如果不能有效甄别这些客户或者银行内部控制机制不健全，内部控制制度有漏洞，银行自身存在的操作风险，一旦房价下跌，住房按揭贷款风险爆发，银行房地产贷款无法收回，对银行的资金流通造成很大的问题，引发房地产金融风险。

4.4土地储备的金融风险 地价的高低能够直接影响土地储备机构的土地储备情况，并且是从根本上影响了房地产价格。从现状中我们土地价格可以看出，土地价格逐年上升，并在2014年有着爆发式的增长，地价的快速上升，给投资者一种房价上涨的预期，噪音交易者增多，以至于供需两方面都大量上升，房地产价格上涨迅速超过住户可承受范围，此时会向银行申请贷款。一旦土地价格下跌，噪音交易者减少，市场上需求降低，供给不变，使得供给需求产生不均衡，此时房价会下滑，进入市场的大量贷款将难以收回，使得资金流通出现问题，引发房地产金融风险。因此，土地储备的土地存在地价风险。

5房地产金融风险防范建议 5.1提高投资者理性投资意识 投资者所了解的信息往往是片面的且接收信息时投资者并非是完全理性的，因此投资者在做出投资决策时往往会产生认知偏差，在现实中，不存在风险的投资几乎是不存在的，而房地产又有其自身的特性，如所需资金量极大，极易受到政策和供需的影响，投资者若仅仅获利者的高收益，而忽略了伴随而来的高风险或存在侥幸心理，往往会导致错误的决策。因此，投资者应全面了解各方信息，根据自身风险承受能力、资金状况及所投资楼盘的增值潜力，做出符合自身情况的投资决策，而不是随波逐流，埋下隐患。其次，根据锚定效应，投资的人对投资将要获得收益的心理预期会受到经济状况和所投入资金量大小的影响。对房地产的投资需要大量的资金支持，有些投资者甚至为了筹集资金多方贷款，伴随而来的便是投资者较高的资金成本，所以投资者就会产生较高收益的心理预期，有些人甚至存在投机心理，还期望通过一套房子赚上十几万。在高收益期望的影响下，投资者在房价涨到较高水平时仍然不肯将房子抛出，而随着供求关系及其他市场因素的影响，房 价波动是不可避免的，而经济实力较弱的投资者资金成本高，为获得更高的收益更缺乏在适当时机退出市场的积极性，而事实上，他们应该做的恰恰是适可而止，尽快回笼资金部，偿还贷款，开始新一轮的投资。

5.2加快房地产企业资产负债率合理化步伐 **市房地产企业可以将其业务扩大到别的领域，而不是仅仅局限于房地产领域，通过这种手段降低行业资产负债率，但由于房地产行业的暴利及资金的逐利性，高负债经营的房地产企业不会放弃高收益转而将资金投入收益率较低的其他领域。2015 年，**市房地产行业的资产负债率高达 87.92%，可想而知，其承受损失的能力极低，一旦发生房价下滑的状况，房地产企业将无法正常收回资金以归还银行贷款，由此陷入债务危机，对**市房地产金融带来较大的负面影响。尽管最近几年房地产行业发展速度较快，房价也持续攀升，但与其他工业企业不同，房地产行业不是动能的行业，目前我国老龄化较为严重，房屋建设也将趋于饱和，供给大于需求必然会导致房价的下降，甚至房地产企业会出现亏损状况，其偿债能力自然随之下降，当出现问题后房地产企业再考虑转型发展，早已为时过晚。因此，一家优秀的房地产企业绝不会把鸡蛋都放在一个篮子里，也不会只被眼前的利益迷惑了双眼，它必定会以发展的眼光看待问题，多元化发展企业业务，避免出现资金链断裂，降低房地产金融风险。正如万达集团的转型一样，从房地产开发，扩展到文化产业，在增强企业活力的同时还加快了产业升级的步伐，提高企业综合实力，分散了企业经营风险。

5.3银行加强操作风险的防控 银行在选择合作的房地产企业时，应优先选择那些资质和信用高并且证件齐全的企业，而不仅仅以利息作为选择合作企业的唯一标准；

此外，对地理环境优越、销售情况好，配套设施齐全的楼盘可以适当的优先放贷。要仔细审查放贷申请资料，严格执行房贷放款条件，对于未 取得开发项目“四证”，或自有资金低于开发总投资 30%企业，银行坚决不可放款。要对个人住房抵押贷款，严格按照国家规定的政策进行征信审核，规范对个人住房抵押贷款的审查。只有严格按照规定开展业务，并常备风险意识，商业银行才能杜绝不符合规定的企业和个人浑水摸鱼现象的出现。

5.4完善土地政策 土地价格飙升，使得房价持续上涨，房价收入比不断上升，增大房地产金融风险，虽然土地价格在**市房地产金融风险的研究分析中不是重要影响因素，但土地价格波动仍是最直接影响房价波动的因素，为了**市房价的稳定发展，仍然不可以忽略土地价格因素。近期**市政府出台了一系列房地产相关政策，更多的政策还是抑制房价，“双限双竞”等土拍政策对于土地价格没有进行严厉的打压，房价能够稳定发展仍是个问题，降低了**市房地产金融风险的防范力度。因此需要对**市土地价格进行管控，防范**市房地产金融风险。

总结 伴随着全国房地产市场的发展，**市房地产市场逐渐发展起来，从行为金融学和资产价格波动理论两个角度对**市房地产金融风险的传到机制进行了分析，对于**市目前的房价收入比进行分析，从中发现**市房地产市场存在的金融风险，强化风险防范意识，为**市房地产行业的稳定发展提供强有力的助推。

由于**市没有上市的房地产企业和本土的上市银行，主要是银行不良贷款、房地产总贷款、具体企业经营数据、居民房地产贷款等数据难以收集，因此，本文对**市房地产金融风险的研究过浅，还有考虑的因素也不够全面，企业的相关数据也缺少全面的统计资料，这使模型的结果产生误差，日后还需进一步完善。最后，在选取**市房地产金融风险指标方面，文章采用的是较为成熟的理论和方法，但仍需从更深层次去分析**市房地产金融风险，从而更加全面的衡量房地产金融风险程度。

致谢 时光茬蒋，光阴如梭，两年半的学习生活瞬逝。在这珍贵的三年里，老师衷心感谢**交大大学为我们提供优良的学习环境，并衷心感谢在我求学期间老师给予我教诲和帮助的**交大的授课老师们!感谢老师在课堂上老师的传道、授业、解惑!我从你们身上吸取精华，学到了许多方面的知识来充实自我，使我的知识体系、知识结构在深度与广度方面得到提升。

本论文是在校内导师和校内导师的悉心指导之下完成的。无论是开题报告还是毕业论文的研究方向的确立、题材的选取、研究方法的确定、论文结构的组成，在她的严格要求和细心指点下，使我的毕业论文工作得以顺利开展并完成。您的敬业精神值得我学习，您的渊博知识是我工作、生活学习的榜样，在这里向老师表示深深的谢意和致敬。

在此，我还要感谢所有参与我论文答辩、盲审和明审的老师，你们辛劳的老师工作、精辟的建议与热情的鼓励都是对我真正的帮助，值得我牢记和感激，还要感谢同门和班上同学所给予的许多帮助。回想整个论文的过程，虽有不易，老师却让我经历了思考和启示，因此倍感珍惜。

感谢我的家人、朋友对我一如既往的理解和支持，他们的鼓励使我能够全身心的投入到学习和研究中去! 参考文献 [1].防范房地产金融风险[J].中国房地产,2018(33):8-9. [2]王定洪.我国房地产金融风险及防范研究[J].中国乡镇企业会计,2018(10):30-31. [3]陈丐治.我国房地产金融风险分析及防范措施探究[J].时代金融,2018(24):178-179. [4]彭彦祎.中国房地产金融的现状与对策分析[J].现代商业,2018(23):183-184. [5]穆子犁.防控房地产金融风险[J].上海房地,2018(07):32-35. [6]杨晨姊.现阶段房地产金融风险分析与对策[J].当代经济,2018(09):36-38+44. [7]陆宏广.我国房地产泡沫与金融风险研究[D].江西财经大学,2017. [8]余兆.中国房地产金融发展及风险防范研究[D].吉林大学,2017. [9]王文军.我国房地产金融风险实证研究[D].华东师范大学,2017. [10]张新.房地产金融宏观审慎管理的探索与实践[J].上海金融,2017(01):3-6. [11]Explaining the spatial variation in housing prices: an economic geography approach[J] .Karolien De Bruyne,Jan Van Hove. Applied Economics .2015 (13) [12]Subprime Lending and Real Estate Prices[J] .AndreyPavlov,SusanWachter. Real Estate Economics .2016 (1) [13]Asset prices and banking distress: A macroeconomic approach[J] .Goetz von Peter. Journal of Financial Stability .2016 (3) 网络学院毕业论文独创性声明 本人声明，所呈交的毕业论文系在指导老师的指导下本人独立完成的研究成果。论文中依法引用他人的成果，均已做出明确标注或得到许可。论文内容未包含法律意义上已属于他人的任何形式的研究成果，如果本论文有摘抄他人的研究成果，被他人追究责任，则本人负全部责任，与指导老师和学校无关。

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房地产金融风险文献综述

201301360011 陆媛媛

摘 要：20世纪90年代以来，随着我国工业化和城市化进程的加快，房地产业呈现高速发展的态势，逐渐成为了我国国民经济的支柱产业。然而，房地产业是一个高风险的行业，带来的巨大的金融风险也日益显现出来，所以管理和防范房地产金融风险具有十分重要的现实意义。本文参考了大量的文献，将较为全面地对房地产金融风险的产生、成因、管理和对策等方面进行相应的综合与评述。 关键词：房地产金融；风险管理；评述

1 国内关于房地产金融风险方面的研究成果及评述

1.1 国内关于房地产金融风险的研究成果 1.1.1 相关概念的界定

房地产金融是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而遭受巨大的经济损失，再加上房地产业的特殊性，这种风险会逐步扩散到整个金融体系，最终危机整个国民经济的安全与稳定，这就是“房地产泡沫风险”，极端条件下，房地产金融风险会形成泡沫经济，最终导致经济危机的产生。

随着我国房地产业的飞速发展，国内房地产市场已聚集了巨大的金融风险，包括道德风险、经营环境风险、资产负债结构风险、利率风险、汇率风险等，这种风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，而且包括整个房地产金融体系的风险，并且这些风险基本由国内商业银行来承担。银行信贷一旦发生变化，房地产市场就会产生很大的回应。再加上我国政府已经决定把房地产业、尤其是住宅产业，作为国民经济新的增长点，所以规避房地产的金融风险，不仅对房地产业和房地产金融业的稳定和发展起着至关重要的作用，而且对整个国民经济的发展也具有深远的意义。

1.1.2 关于国内房地产金融风险的理论研究方面

徐景辉（2006）对房地产金融风险的防范与管理进行了研究，他认为目前房地产金融风险巨大，需要进行风险管理，提出了发展住房公积金制度、房地产信 1 托住房抵押二级市场制度等。刘洋（2008）对美国次贷危机进行了理论分析，同时他也借鉴了英国在应对房地产金融风险的做法,提出了要加快完善信用等级评估及个人征信制度的建设。梁兵（2011）分析了2008年的全球性金融危机，认为房地产行业面临的风险是房地产金融法规不健全、个人房贷不良贷款。他提出要加大房地产金融创新力度,比如利用证券化、创设投资基金等创新工具来降低房地产金融风险，不断完善个人抵押贷款信用制度建设。冯玉军（2011）认为目前世界经济尚没有走出经济危机泥潭,我国仍是面临外需疲软、内需不足的经济现状，而房地产业作为我国重要的国民经济支柱产业，面临的金融风险有政策风险、市场风险、诚信风险等。他提出了要扩宽房地产融资渠道,加强银行内部资金控制制度,建设房地产金融市场，来最大限度降低我国房地产金融风险。汪觉忠（2013）认为房地产业已成为拉动我国经济增长的支柱产业,但是由于房地产金融在我国发展起步较晚,体制尚不成熟,加之行业本身的特点,存在很大风险。因此,他提出政府要加强对房地产金融市场的宏观调控,健全房地产金融法律体系,构建多元化融资制度。刘小平（2009）认为房地产业具有投资规模大、周期长、商品价值大的特点，因而房地产的开发和销售等活动需要在金融部门的支持下才能得以进行，而我国房地产金融主要存在系统风险和非系统风险,他提出了要放宽金融管制,提高银行经营水平及相关人员的从业技能。古珂（2014）认为随着我国经济和城市化的发展，大量资金被吸引到房地产行业中，导致房价持续高涨和大量投机行为，隐藏巨大的房地产金融风险。因此,他提出要创新房地产业融资模式,建设完善信用等级评估制度.1.1.3 关于国内房地产金融风险的实证研究方面

周江(2011)对江西省房地产市场发展与房地产金融风险关系进行了实证研究, 采用2006-2010年的季度和月度数据,考察了房地产开发贷款、投资、购房贷款和商品房销售额之间的关系,进而研究房地产市场发展与金融之间的关系。研究结果表明，房地产市场的发展、房价的上涨与金融支持之间具有相互促进的关系，房地产业自身的特性及其与金融业的密切关系,使得房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀,最终可能导致房地产企业资金链条断裂,引发系统性金融风险。因此，他提出要提高房地产信贷管理水平，建立多元化房地产金融体系。王珍（2008）选取了上海1993-2007年的房地产产业增加值作为因

2 变量，GDP、金融业增加值、居民消费价格指数、建筑业增加值、商品房销售价格、房地产开发投资额、国内贷款7个指标作为自变量进行数据分析。通过实证分析，总结出上海房地产市场有旺盛的需求，但随着房价的上涨，已稍微超出人民的承受范围，房地产金融风险加大。他提出可以开发小户型住房来满足人民的需求，房地产开发商要促进资金来源多元化，银行也要严格计算贷款指标、审核贷款条件，避免重蹈美国“次级房贷”的覆辙。孙丽亚（2009）论述了 Var 风险管理技术的运用，并对房地产信托基金进行了介绍，他提出建立房地产信托基金可以降低商业银行的金融风险，发挥多渠道融资功能，在房地产金融市场上有很大的发展潜力。邵玉（2012）认为中国的房地产市场是以金融为支撑的市场，蕴含的金融风险巨大。他研究了2009年银行的贷款数据，其中发现房地产开发贷款、个人住房信贷占贷款总额的81%。因此，房地产业的兴衰和金融风险密切相关，因此提出通过加强银行内部控制、建立健全信用评级体系来防范房地产金融风险。

1.2 对国内房地产金融风险研究的简要评述

从以上对国内房地产金融风险的理论和实践研究中不难发现，由于房地产金融在我国的时间相对较短，各方面的研究基本起步阶段，再加上房地产金融风险涉及的行业多、范围大、影响大，所以房地产金融风险已经成为当前众多专家学者研究的重点。综合众多研究成果发现，房地产金融风险的种类主要有政策风险、市场风险、诚信风险等。房地产金融风险产生的原因有以下几点：房地产业具有投资规模大、周期长、商品价值大的特点；房地产金融业法律法规和风险管理体系不健全；房地产金融市场信息不透明；金融机构风险防范意识淡薄；缺乏合理的融资机构,金融风险过分集中在银行；银行信贷的房地产业融资结构不合理；等。因此，综合大多数学者的建议，为了降低国内房地产金融风险，政府方面应该加强对房地产金融市场的宏观调控，建立健全房地产金融市场的监督管理体系和与房地产金融业务相关的法律法规体系，发展住房公积金制度和房地产信托住房抵押二级市场制度，放宽金融管制，构建多元化融资体系，拓宽房地产业融资渠道，加快完善房地产信用等级评估及个人征信系统。商业银行也应加强自身管理,提高风险意识，严格计算贷款指标、审核贷款条件，提高银行经营水平及相 3 关人员的从业技能，进行金融工具创新，比如创新证券化、创设投资基金等工具，最大限度的降低房地产金融风险。

2 国外关于房地产金融风险方面的研究现状及述评

2.1 与房地产金融风险的相关研究 2.1.1 有关金融风险的理论研究方面

1921年，美国经济学家Kninght在《风险、不确定性及利润》一文中，全面论述了风险与不确定性的关系，他的核心观点是分散投资、规避风险。1963 年，Sharpe构造单因素模型，1965年Sharpe和Lintner提出资本资产定价模型，1973年Fisher Black和MyronScholes创立期权定价模型。1976年罗斯提出套利定价模型，他在模型中引入了GDP增长、通货膨胀水平等因素。1998年，Young提出最大最小模型，他认为投资者总是规避风险的，根据风险大收益大，风险小收益小的原则，投资者会选择风险最小、收益最大的方案。1993 年G30集团提出Var模型，VAR风险管理技术已成为当前国际金融风险管理的主流模型，引领了金融风险管理的革命。

2.1.2 有关房地产金融风险的相关研究

董春华（2006）研究了1923-1926 年美国福罗里达的房地产投机现象，他认为这是引发华尔街大崩盘的主要原因，也是最早的房地产金融风险所引发的金融危机，最终导致二战的爆发。项卫星（2009）在《银行信贷扩张与房地产泡沫：美国、日本及东南亚各国和地区的教训》一文中指出，1989年美国房地产贷款占银行贷款总额的39.7%。日本银行的房地产抵押贷款比例占贷款总额的比例由1984年的17%上升至1992年的35.5%。银行信贷在房地产业的扩张导致房地产泡沫过度膨胀，这样泡沫破裂必然导致银行规模缩水。江玉华（2011）认为在一定程度内房地产业的繁荣会带来金融业的繁荣，由于信用链条没有断裂，这种小规模的经济泡沫在一定程度上会提升经济的发展，如果泡沫发展过度的话，一旦中间某一环节断裂，必然产生巨大的连锁反应，从而表现为金融危机。

2.1.3 房地产金融风险的研究成果

房地产金融风险研究历来受国内外学者重视，本文查阅众多文献发现，美国的肯尼思罗格夫的研究最具有代表性，他认为那些买不起住房的人，受到低利率

4 贷款和房地产可能增值的诱惑，争相贷款购房，而当房地产实际价格开始下跌后，成千上万的人因付不起购房贷款而破产。美国经济学家Hyman.Musky（1976）提出了“金融不稳定”假说，他强调金融系统不稳定是由于资本主义制度决定的，因此金融危机难以避免，这是由于金融机构以及借款人的相关特征决定的，他最重要的贡献在于指出了金融风险及金融危机的客观存在性、周期性。金融资产价格波动理论的代表人物是多恩布什（R.Dornbusch）和美国博弈论专家克推普斯（D.Rreps）（1982），他们认为金融风险的很大一部分原因是由于一些资产价格（比如证券价格、汇率）的波动，所以他们把金融风险、金融危机的原因归结于金融资产价格的剧烈波动。克劳瑞特（M.Claudette）和斯特西西蒙（Stacey Simon）教授（1986）将资产定价、财务杠杆原理与最优资本结构理论、有效市场理论运用到房地产市场，对美国房地产市场的金融风险进行了研究。P.Kindle Berger首先定义了经济泡沫理论，然后运用局部均衡模型分析了美国的房地产市场，最后将美国房地产泡沫的原因归结为行为人预期、银行信贷等原因。Wong(1998)主要对从泰国开始蔓延的1997年东南亚金融危机进行了研究，他主要研究了泰国在危机前的房地产市场，把房地产泡沫以及房地产金融风险归结为较高的经济增长，认为持续的经济增长会提高人们的房产需求，并增加人们对未来房产以及经济的预期。

2.2 对国外房地产金融风险研究的简要评述

从国外房地产金融风险的发展可以看出，在房地产金融风险的防范与管理理论上，国外早已形成一套较为完整和成熟的理论体系，同时也作了不少相关的实证研究。由于国外房地产商业化程度比较高,所以在房地产金融风险原因、模型、方法上已经有了比较成熟的理论。综合上述文献综述可以发现，国外学者的研究中有关房地产金融风险产生的原因方面分析的多,既涉及了房地产金融的理论方面,又涉及了金融风险度量的具体模型和方法,正如行为人预期、银行信贷等原因。在国外学者对金融风险理论的研究中,我们发现这些模型有一个共同的特点,就是建立在现代金融理论对风险的分析和定价的基础之上,引入统计学、比较分析等科学的研究方法,对房地产金融市场面临的各种风险进行识别、计量，这些模型和方法已经成为当今房地产市场中金融机构在风险复杂、竞争激烈的市场上赖以生存和发展的保护手段。总之,国外成熟的理论和风险评估模型是值得我国

5 借鉴的，这对我国分析房地产金融风险问题有不可估量的作用。

3 结论

本文综合国内和国外关于房地产金融风险方面的研究，可以总结出：由于房地产业投资规模大、周期长、商品价值大等特点，使得房地产风险的种类非常多，其产生的原因主要有房地产金融业法律法规和风险管理体系不健全、金融机构风险防范意识淡薄、银行信贷的房地产业融资结构不合理、行为人预期、银行信贷等。因此，综合大多数学者的建议以及借鉴国外经验，本文认为防范和降低我国房地产金融风险需要各个行为主体的共同努力，政府方面应该加强对房地产金融市场的宏观调控，健全房地产金融市场的监督管理体系和相关法律法规，构建多元化融资体系；商业银行也应加强自身管理,提高风险意识，提高银行经营水平及相关人员的从业技能，最大限度的降低房地产金融风险。

参考文献：

[1] (美)菲利普·乔瑞.风险价值 VAR--风险管理新标准（第二版)[M]，2009.[2] 姚京.相对Var的资本资产配置和资本资产定价模型[J],2010.[3] 刘洋.房地产金融的风险与防范[J].金融天地,2008.[4] 梁兵.房地产金融风险管理研究[J].时代金融，2011(4).[5] 陈欣颖.浅谈我国金融风险管理存在的问题及对策[J].金融视线,2009.[6] 汪觉忠.浅析我国房地产金融风险及防范对策研究[J].投资理财.2013.[7] 孙丽亚.我国房地产金融风险管理研究[J].财经与管理,2009.[8] 刘小平.我国房地产金融风险研究[J].房地产开发，2009.[9] 邵玉.我国房地产金融风险现状及对策分析[J].中国物价，2012(4).[10]古珂.我国目前房地产金融的风险及对策[J].现代商贸工业,2014(1).[11]徐景辉.房地产金融风险的评价及防范对策研究[D].2006.[12]周江.江西省房地产市场发展与房地产金融风险关系研究[J].中国金融,2011.

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