物业设备管理计划

物业设备管理计划三篇

首先重点抓公共设施设备巡查、保养、维修工作，确保设备处于良好的运行状态，同时重视户内维修服务工作，做到两手抓，两手都要硬。以下是和大家分享的物业设备管理计划资料，提供参阅，希望对你有所帮助。

物业设备管理计划一

(一)公共设备设施维修保养及管理

1、加大对施工单位的协调力度，争取在2月底完成对西区柴油发电机故障的维修(柴油机控制电脑主板维修、更换乳化的润滑机油)。

2、跟进公共设备设施保修遗留问题，提出解决方案及建议，协调相关施工单位继续维修整改。

3、对生活水池水位控制和报警的改良，加大安全系数，消除安全隐患，保障财产安全。

4、联系施工单位检修水泵监控系统，并对保安部值班人员和工程

5、对公司接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目进行检验和资料核实。

6、理清施工单位对L4区公共设备设施的保修期限，明确保修责任。

7、制定公共设备设施外委保养资金预算上报公司审核，提出外委保养方案。

8、建立详尽的设备台账、设备清单。

9、编制详细的设备、设施维修保养计划、保养项目、保养标准，要求部门员工严格按计划按标准执行设备保养，使设备运行安全、可靠，延长其使用寿命，达到保值、增值的目的。

(二)营销工作的配合

积极的配合销售部门的工作，保障各样板房、售楼大厅及各相关配套设施的正常运作，给营销工作创造良好氛围与环境。

(三)户内维修服务

1、首先重点抓公共设施设备巡查、保养、维修工作，确保设备处于良好的运行状态，同时重视户内维修服务工作，做到两手抓，两手都要硬。结合目前人力不足的情况，每天日班、中班各安排1名户内维修技工向业主提供维修服务，主要解决影响业主正常生活的报修项目。

2、协调客服部理清装修单位、施工单位对户内装修保修范围，属保修范围的，由客服部协调相关责任单位解决，减轻户内维修压力;

3、建议公司确定几家特约维修单位，当接到超出工程部业务范围或服务能力范围的项目，如业主要求，可向业主提供特约维修单位的相关信息，由业主联系上门服务维修。

(四)制度建设

1、根据小区设备状况和服务特点，制定物业管理ISO程序文件、工作规范、质量手册，完善工程部的规章制度。

2、应用ISO文件健全园区的公共设施、设备系统的运行管理规定和安全操作规程，科学管理设备设施，确保所辖系统设备的安全运行。

(五)规范管理

1、用物业管理ISO程序文件、工作规范、质量手册和各类记录表格，规范管理，提高物业管理水平。

2、组织本部员工学习公司的规章制度，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程和员工守则，认真执行物业管理法规和公司规章制度。

3、组织下属员工配合客服部做好业户服务工作，不定期与客户服务部开展讨论、沟通，共同进步。

(六)队伍建设

1、加强员工技能培训

(1)针对所管辖物业各类设备、设施的运行状态、功能和技术特性，全年开展理论学习、现场解说和操作培训，要求各员工清楚和熟悉各类设备的位置和操作方法。

(2)针对下属员工的技术状况，编制专业知识培训计划，按计划执行，并定期考核。

(3)鼓励员工在业余时间参加技能培训，培养一专多能的技术骨干(目前我部有三名员工参加了供电局的高压进网操作培训)。

2、重视思想教育

(1)强化安全生产意识，预防为主，防患于未然，确保人身安全和设备安全。

(2)重视职业道德教育，端正员工的工作态度，严格管理，树立正气。坚决淘汰四种人:只说不干的人;人浮于事的人;业务水平不高，又不求上进的人;利用职务之便，谋取私利的人。

(3)加强物业管理服务意识教育，培养竞争意识，提高员工素质，加强员工的团队精神教育，增强凝聚力。

3、促进人才培养

一年内培养50%的基层员工具备领班的素质、领班具备主管的素质、主管具备经理的素质，为公司的发展储备、输送骨干人才。

(七)、对公司前景的展望

1、强化管理，把公司做强

通过强化管理，使公司的物业管理服务科学化、正规化、专业化、综合一体化，在一年至两年内把公司做强，储备管理人才，打造公司的诚信品牌。

2、规模化运作，把公司做大

以zz物业管理作基础，成立经营部，对外接管楼盘，扩大员工的发展空间，使公司运作规模化，创造更大的经济效益和社会效益。

物业设备管理计划二

时光如梭,眨眼新的一年已经到来,面对酒店业竞争越来越激烈的现实,以及酒店经营面临着设备设施进一步老化的困难和挑战,现结合酒店实际情况,我工程部20xx年将重点抓好如下几个方面的工作:

一、部门制度建设、工作流程疏理、岗位责任落实。

进一步细化、标准化、强化各类制度流程,根据部门运行特点及工作中存在的问题,有针对性地对不合理部分进行修改,形成系统的、完整的、可操作性强便于执行简单易懂的规章体系。并应用五常法,加强对部门公用工具、维修材料、设备档案及设备设施的精细化管理,深入员工思想意识,培养员工良好工作习惯,在班组形成一种整洁有序的、相互尊重的氛围。

二、加强部门培训力度,探索新的培训形式、提高员工综合技能及注重实效的培训考核,交叉培训力促班组成员一岗多能,形成一支学习力较强的员工队伍。

通过现场培训、班前培训、月度培训、以老带新、交叉互教等多种形式,尽可能全面地提高员工的理论知识和实践水平,改善以往培训走过场,培训效果不明显的局面。最重要是培育一种意识,使部门员工能主动学习、相互借鉴、交流经验。改变以往部门一有自有经费就聚餐拼酒的陋习,拿出一大部分经费购买专业书籍,供员工查阅。

三、摒弃大家做等于没人做、有功劳大家分的大锅饭操作模式。

进而推行个人责任制、首问责任制、设备管辖责任制,使每位员工在其位,谋其职,培养员工主动思考承担责任的习惯,避免出现一有问题总是往上推的情形。通过划定设备责任人、细化工作范围、制定工作标准,使员工清晰地计划、工作、反馈。提高员工的出工效率,对典型工作利用实测规定量化标准,考核并作出奖惩。对员工工作内容、工作用时、工作质量进行评估比较分析,提高人力资源整体综合利用水平。

四、加强巡检、事前维修和主动保养,提高设备设施完好率。

勿庸置疑,设备设施的保养水平急待提高,酒店多年运行,设备故障率急速上升,维护水平的高低不仅决定了使用部门的工作效率和客人的舒适度,而且决定了设备的使用寿命。加强对维保管理的计划性,使设备在故障临介点前得到适当的维修保养,既减少成本又减少用工成本。通过对设备故障原因历史数据的统计分析,制定出科学的保养计划,并认真执行,落实责任人,严格检查,使此项工作落到实处。

五、引入新技术、新设备、新工艺,加强对现行设备设施的更新技改力度,加强能耗设备管理、过程管理、运行管理,提高能源综合利用效率,完成能源控制指标。

加强对各部门能源使用检查监督力度,提高奖惩力度,并对不合理用能现象及时纠正,保证合理用能。做好热电蒸汽通汽后各类设备的选型安装工作,确保投资效益化。通过部门节能奖的合理分配,激励部门员工多提建议,多动手、勤动脑,对暖通运行岗位通过班耗分析对比,对各类重点耗能设备建立能耗档案分析整理,力争全年有一较大节能业绩。

物业设备管理计划三

新的一年，为实现公司长远发展，现结合公司和我部门的实际情况，我们工程部201x年工作的重点，着力于工程部各项工作的落实，并在原来工程部工作的基础上，不断提高服务质量，主动配合物业服务中心完成各项维修任务，特拟定工作计划

一、人员安排

按照运作模式及岗位管理的要求，工程部的人员维持目前的的人数，保证水电系统的运行。为保证应急事件得以及时有效的处理，在现有人员编制中，夜间实行听班制度。

二、工作计划

(1)加强工程部的服务意识。目前在服务上，工程部需进一步提高服务水平，特别是在方式和质量上，更需进一步提高。本部门将定期和不定期的开展服务意识和方式的培训，提高部门人员的服务质量和服务效率。

(2)完善制度，明确责任，保障部门良性运作。为发挥工程部作为物业和商家之间发展的良好沟心的纽带作用，针对服务的形态，完善和改进工作制度，从而更适合目前工作的开展。从设备管理和人员安排制度，真正实现工作有章可循，制度规范工作。通过落实制度，明确责任，保证了部门工作的良性开展。

(3)加强设备的监管、加强成本意识。工程部负责所有的设施设备的维护管理，直接关系物业成本的控制。熟悉设备运行、性能，保证设备的正常运行，按照规范操作时监管的重力区，工程部将按照相关工作的需要进行落实，做到有设备，有维护，出成效;并将设施设备维护侧重点规划到具体个人。

(4)开展培训，强化学习，提高技能水平。就目前工程部服务的范围，还比较有限，特别是局限于自身知识的结构，为进一步提高工作技能，适当开展理论学习，取长补短，提高整体队伍的服务水平。

(5)针对设施设备维护保养的特点，拟定相应的维护保养计划，将工作目标细化。

三、做好能源控制管理

能耗成本通常占物业公司日常成本的很大比例，节能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的关键是

(1)提高所有员工的节能意识。

(2)制定必要的规章制度。

(3)采取必要的技术措施，比如进行市场广告和路灯的照明设施设备的改造，根据季节及时调节开关灯的时间，将能耗降到最低;将楼道的灯改造为节能型灯具控制开关改造为触摸延时开关。

(4)在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。

(5)每月定时抄水电表并进行汇总,做好节能降耗的工作。

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设备运行维修计划

设备管理做到\"三好\"、\"四会\"、\"五定\"。

制定各系统的应急处理方案。

量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为上海区域五角场万达广场节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。

2.1上海区域五角场万达广场机电设备设施特点

上海区域五角场万达广场的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统,整个机电设备系统的特点主要体现在:

2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。

2.1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。

2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。

2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。

2.2机电设备设施管理的重点和难点

2.2.1上海区域五角场万达广场机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。

2.2.2上海区域五角场万达广场商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。

2.3机电设备管理的原则和目标

2.3.1机电设备管理的原则

2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。

2.3.1.2对设备做到\"三好\"、\"四会\"和\"五定\"。\"三好\"即用好、修好和管理好设备;\"四会\"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;\"五定\"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。

2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。

2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。

2.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。

2.3.2机电设备管理的目标

通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。

2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理

针对上海区域五角场万达广场机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。

2.4.1维修人员全部到位,分工负责。

2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。

2.4.3备足备品备件,以被急用。

2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:

①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。

②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。

2.5机电设备管理维修保养方式

2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。

2.6实行机电设备的动态管理

2.6.1设立值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。

2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。

2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。

2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。

2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,充分做好各项准备工作。

2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。

2.7各系统设备设施的管理要点及措施

2.7.1供配电系统

2.7.1.1管理要点及措施:

2.7.1.2效果:

(1)保证24小时正常运行。

(2)设备完好率99%以上。

(3)投诉处理率100%。

2.7.1.3记录:

(1)供配电抄表记录;

(2)供配电运行值班记录;

(3)供配电系统巡视维护表;

(4)供配电系统维修保养表;

(5)接地电阻测试记录表。

2.7.1.4其它:

在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。

2.7.2给排水

2.7.2.2效果:

(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。

(3)限水、停水能预先通知用户。

(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。

(5)设备完好率99%以上。

(6)投诉处理率为100%。

2.7.2.3制定记录表:

(1)给水系统巡视维护表;

(2)给水系统维修保养表;

(3)排水系统巡视维护表;

(4)排水系统维修保养表;

(5)水池、水箱清洗记录表;

(6)水池、水箱药品投放记录表;

(7)供水系统月测试记录表。

2.7.3消防系统

本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。

2.7.3.1管理要点与措施:

2.7.3.2效果:

(1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。

(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为\"0\"。

(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。

(4)无火灾及其它安全隐患。

2.7.3.3记录:

(1)消防报警系统巡视维护表;

(2)消防报警系统维修保养表;

(3)值班记录;

(4)气体消防系统巡视维护表;

(5)气体消防系统维修保养表;

(6)消防演习记录。

2.7.4空调系统

2.7.4.1管理要点及措施:

2.7.4.2效果:

(1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。

(2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。

(3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。

(4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。

(5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。

(6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。

(7)系统设备完好率在99%以上。

2.7.4.3记录:

(1)冷水机组运行记录表。

(2)空调系统巡视维护表;

(3)空调系统维修保养表。

2.7.5电梯系统

2.7.5.1管理要点及措施。

2.7.5.2效果:

(1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。

(2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。

(3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。

(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。

2.7.5.3记录:

(1)电梯系统巡视维护表;

(2)电梯系统维修保养表。

2.7.6智能化楼宇自控系统

2.7.6.1效果:

(1)建立健全的维修保养规章制度并严格落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。

(2)监控和红外线设备运行状态良好,摄像效果清晰,红外报警器能正常报警。

(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。

2.7.6.2记录:

(1)保安监控系统巡视维护表;

(2)保安监控系统维修保养表。

2.8机电设备设施抢修、应急处理方案

2.8.1停电应急处理措施

2.8.1.1市电停电

当接到市电计划停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响。同时,立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间,及时将信息反馈给用户,并协助用户解决因停电造成的困难。

2.8.1.2设备故障停电

(1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。

(2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。

(3)管理处保安、清洁保洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,避免出现混乱。

2.8.2给排水系统应急处理方案

2.8.2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。

2.8.2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因。

2.8.2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:

(1)接到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。

(2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。

(3)事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户。

(4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患。

2.8.3空调事故应急处理方案

水电维修人员必须准确掌握空调系统的运行情况,一旦发生故障,应立即判定故障类别,马上通知维保单位进行维修。

2.8.3.1冷水机组发生故障。

(1)空调运行人员立即启动备用空调,恢复供冷。

(2)水电维修人员必须在出现故障后5分钟以内赶至现场,确定事故原因,能自行处理的应及时排除故障,恢复机组正常工作,不能处理的故障,应在确定故障原因后立即通知维保单位赶至现场处理。

2.8.3.2制冷机组附属设备(如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等)发生故障。

空调运行人员立即启动备用设备,工程部及时组织人员维修,恢复设备正常使用。

2.8.3.3空调末端装置发生故障。

工程部立即组织人员抢修,维修时应尽量减小影响供冷的范围。

2.8.3.4故障排除后,做好故障分析报告,总结经验,避免同类事故的发生。

2.8.4电梯应急处理方案

无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,甚至使乘客受到惊吓。为此,须严格按以下程序执行,保证乘客的人身安全。

2.8.4.1当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理处组织人员灭火救灾,同时停止电梯运行。若系误报,尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行。

2.8.4.2突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知维修人员,根据楼层灯指示或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤释放被困乘客。

(1)轿厢停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。

(2)轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。

(3)手动盘车时,至少两人进行,一人双手抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时,应在松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。

(4)若电梯因安全钳动作停车,手动盘车无法生效,则从安全窗解救出被困乘客。

2.8.4.3电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查明事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处管理班。

2.8.5重视设备的使用管理和维修保养,延长设备的大修周期和使用寿命。

2.8.5.1重视机电设备的使用管理

建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备,都要由专人负责管理,随时了解机电设备的运行状况,保证设备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高,影响设备的经济运行。

2.8.5.2加强机电设备维修养护

对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本。

根据我们管理政府物业的经验,维修养护好的设备,其寿命可以延长15%至25%。

2.8.5.3提高设备的运行效率,降低运行成本。提高电梯运行效率

①选择全周自由式服务方式,提高电梯的运行效率。

②采用先进的操纵控制技术(如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制),优化电梯运行状态,有效地缩短乘客候梯时间。

实现水泵的高效经济运行

在很多情况下,水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同,不是偏大就是偏小,造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外,关键在于运行工位点是否合理。采用微机控制变频恒压节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区,实现水泵的高效经济运行。因此,充分利用变频控制技术,对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造,加强水泵的日常管理,对节能效果影响很大。

在运行中,当单台水泵全速运行不能保证供水压力时,系统将变频运行的泵转为工频运行,变频器起动另一台水泵变频运行;当多台水泵并联运行水压偏高时,系统能自动切除一台工频运行的水泵;当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时,系统自动转入小泵运行状态,自动将变频泵切除,并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行。系统的恒压和小泵运行状态,根据管网水压的变化自动转换。

做好水处理工作

(1)降低污垢对换热设备的影响

空调系统存在大量的换热设备,传热性能是影响高效运行的关键因素。循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素,定期投放水处理药剂,进行除垢、阻垢处理,能提高传热性能。

(2)清除和防止锈蚀

由于冷媒溶液对传热管有腐蚀性,将引起传热管外壁产生污垢,导致制冷量衰减,应定期对冷却/冷冻水用化学清洗剂进行除锈,另外还要进行预膜处理,使管壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜。

为了延长设备的使用寿命,降低能耗,在接管物业后,立即对空调系统清洗除污、除锈,再进行预膜处理(膜层极薄,对导热系数无影响),以减轻腐蚀程度。

节约能源

提高供配电系统的节能效果

(1)供冷系统设备是主要的耗能设备,可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待,根据需要投入不同容量的变压器,降低变压器基本费用,减少变压器的耗能量。

(2)根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量,保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率,实现调荷节电。

(3)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用,通过电容补偿柜的投入和切换,将功率因数保持在0.95以上,以减少无功损耗,达到节能效果。

(4)室外灯光工程的灯具功率很大,在日后使用过程中,耗电量将非常大,采用优质高效的节能灯具,加强该系统启停时间的控制,以对其实行有效控制和管理,可以实现显着的节能效果。

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